Compravendita con “prezzo-valore” anche se il saldo arriva più tardi

In relazione a una compravendita immobiliare in cui l’acquirente sia una persona fisica, l’obbligo di indicazione analitica delle modalità di pagamento del corrispettivo si ritiene assolto qualora siano forniti in atto gli elementi utili all’identificazione, in termini di tempi, importi ed eventuali modalità di versamento, di quanto sarà corrisposto in un momento successivo rispetto all’atto di cessione.
In tale ipotesi, sono da ritenersi esclusi l’irrogazione della sanzione amministrativa compresa tra un minimo di 500 e un massimo di 10mila euro e, ai fini dell’imposta di registro, l’assoggettamento dell’atto alla procedura di accertamento di valore (ex articolo 52, primo comma, Dpr 131/1986).

Queste, in sintesi, le precisazioni fornite dall’Agenzia delle entrate con la risoluzione n. 53/E del 20 maggio, con la quale l’Amministrazione finanziaria ha fornito chiarimenti sull’applicabilità del cosiddetto sistema del “prezzo-valore” (articolo 1, comma 497, legge 266/2005) – criterio applicabile, in via opzionale, per la determinazione della base imponibile delle imposte di registro, ipotecaria e catastale – nel caso di atto di compravendita immobiliare per il quale i contraenti convengono che una parte del prezzo dell’immobile venga corrisposto in data successiva alla stipula dell’atto.

Il caso
Avviene sovente, nelle compravendite immobiliari in cui l’acquirente sia una persona fisica, che una parte del prezzo pattuito per il trasferimento dell’immobile sia corrisposto in un momento successivo rispetto a quello dell’atto del notaio, in un’unica soluzione o in più rate. Tale fenomeno contrattuale è stato sottoposto al vaglio dell’Amministrazione finanziaria, affinché la stessa potesse valutare la sua compatibilità con le disposizioni fiscali, introdotte dal 2005 in poi, che hanno interessato le compravendite immobiliari.

Per entrare nel dettaglio della problematica, occorre considerare che l’articolo 1, comma 497, della legge 266/2005 (la Finanziaria per il 2006) ha introdotto una eccezione all’applicazione della regola generale di determinazione della base imponibile ai fini delle imposte di registro, ipotecaria e catastale. In particolare, il legislatore ha previsto che si possa derogare ai normali criteri di determinazione della base imponibile per le sole cessioni effettuate nei confronti di persone fisiche che non agiscano nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, relative a immobili ad uso abitativo e relative pertinenze.
L’opzione, che permette di utilizzare, quale base imponibile, il valore catastale indipendentemente dal corrispettivo pattuito indicato nell’atto, deve essere esercitata dall’acquirente all’atto della cessione, attraverso apposita richiesta della parte al notaio rogante. Secondo le prescrizioni del comma 497, le parti, anche se viene esercitata l’opzione, hanno comunque l’obbligo di indicare nell’atto il corrispettivo pattuito.
In presenza di tali condizioni, secondo quanto previsto dal successivo comma 498, l’Amministrazione finanziaria non può procedere all’accertamento di valore, previsto dall’articolo 52, comma 1, del Tur.

Nell’ottica di garantire la tracciabilità delle modalità di pagamento dei corrispettivi, è stato poi introdotto l’obbligo per le parti di rendere, all’atto della cessione di un immobile, seppur assoggettata a Iva, un’apposita dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà recante, tra l’altro, l’indicazione analitica delle modalità di pagamento (articolo 35, comma 22, Dl 223/2006).
L’inosservanza di tale obbligo comporta l’applicazione di due sanzioni: la prima è compresa tra un minimo di 500 e un massimo di 10mila euro; la seconda si sostanzia nel disconoscimento della preclusione al potere di accertamento di valore della compravendita immobiliare, che l’opzione per il sistema del “prezzo valore” comporta.
Inoltre, nei confronti dell’autore della dichiarazione mendace, redatta mediante dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà, è previsto il trattamento sanzionatorio di carattere penale previsto dall’articolo 76 del Dpr 445/2000.

La portata generale degli obblighi di tracciabilità, applicabili a tutte le cessioni di immobili a titolo oneroso, anche se rientranti nel campo di applicazione dell’Iva, ha comportato che la preclusione dell’accertamento di valore (ex articolo 52, primo comma, del Tur) viene meno anche con riferimento alle vendite di abitazioni nei confronti di privati, qualora non siano indicate nell’atto, analiticamente, le modalità di pagamento del corrispettivo.

Sulla base della ripercorsa normativa, l’Agenzia ritiene che l’obbligo dell’indicazione analitica delle modalità di pagamento del prezzo, rispondendo a precise finalità antievasive e di prevenzione del riciclaggio di proventi derivanti da attività illecite, sussista per tutti i pagamenti relativi ad atti di compravendita immobiliare. Ma, con riferimento a quelli che si rinviano a un momento futuro rispetto a quello di conclusione dell’atto, conclude dicendo che in tali casi la tracciabilità, nel senso di indicazione analitica delle modalità di pagamento, non può essere pretesa.

Questa posizione interpretativa si fonda sulla considerazione dell’impossibilità per le parti contraenti di fornire, al momento della stipula, gli estremi di tutti i pagamenti che vanno a comporre il corrispettivo complessivamente pattuito, in quanto si verificheranno solo in data successiva alla firma dell’atto di cessione.

L’Agenzia, tuttavia, precisa che, per soddisfare gli obblighi di indicazione analitica dei corrispettivi rinviati a un momento successivo rispetto alla stipula, sarà sufficiente indicare nell’atto elementi utili a stabilire i tempi, i modi e gli importi dovuti a saldo per la cessione immobiliare.
Precisare gli elementi utili a delineare le modalità dei pagamenti futuri determina poi, secondo quanto chiarito dalla risoluzione, l’immunità dal trattamento sanzionatorio delineato in precedenza, tra cui anche l’assoggettamento dell’atto di cessione alla procedura di accertamento di maggior valore ai fini dell’imposta di registro.