Locazione. Dopo la disdetta non c’è rinnovazione se il conduttore permane nell’immobile

Cassazione Civile, Sezione Terza Sentenza 10542 del 14/05/2014

La rinnovazione tacita del contratto di locazione, ai sensi dell’articolo 1597 cod. civ., postula la continuazione della detenzione della cosa da parte del conduttore e la mancanza di una manifestazione di volontà contraria da parte del locatore, cosicché, qualora questi abbia manifestato con la disdetta la volontà di porre termine al rapporto, la rinnovazione non può desumersi dalla permanenza del locatario nell’immobile locato dopo la scadenza o dal fatto che il locatore abbia continuato a percepire il canone senza proporre tempestivamente azione di rilascio, occorrendo, invece, un comportamento positivo idoneo ad evidenziare una nuova volontà, contraria a quella precedentemente manifestata per la cessazione del rapporto.

Ai fini della rinnovazione tacita del contratto di locazione occorre che dall’univoco comportamento tenuto da entrambe le parti, dopo la scadenza del contratto medesimo, possa desumersi la loro implicita ma inequivoca volontà di mantenere in vita il rapporto locativo. Ne consegue che detta rinnovazione non può dedursi dal totale silenzio serbato dal conduttore dopo la disdetta o dalla permanenza del conduttore nell’immobile oltre la scadenza del termine contrattuale o, ancora, dall’accettazione dei canoni da parte del locatore.

Corte di Cassazione, sez. III Civile, sentenza n. 10542 del 14 maggio 2014
Presidente Amatucci – Relatore Frasca

Svolgimento del processo

1. R.E. ha proposto ricorso per cassazione contro la s.p.a. GGI – Generali Properties Asset Management (quale procuratrice della s.p.a. Assicurazioni Generali) avverso la sentenza del 3 aprile 2008, con la quale la Corte d’Appello di Perugia ha rigettato l’appello da esso ricorrente proposto avverso la sentenza del Tribunale di Perugia del febbraio 2006, che – investito dall’intimata nella qualità di una licenza per finita locazione al 30 giugno 2005, riguardo al contratto locativo ad uso diverso da quello abitativo stipulato fra il ricorrente e l’I.N.A. (successivamente incorporata dalla Assicurazioni Generali) il 1 luglio 1987 – sull’opposizione alla convalida, dopo avere pronunciato ordinanza di rilascio, fissando per l’esecuzione la data del 30 giugno 2005 e disposto la prosecuzione del giudizio nel merito, rigettava l’opposizione e condannava la locatrice alla corresponsione della chiesta indennità per la perdita di avviamento commerciale.
p.2. Al ricorso, che propone due motivi, ha resistito con controricorso la G.G.I. s.p.a. – Generali Gestione Immobiliare s.p.a., qualificandosi come già Generali Properties Asset Management ed adducendo di essere procuratrice della Assicurazioni Generali s.p.a..

Motivi della decisione

1. Con il primo motivo di ricorso si denuncia “violazione di legge – Art. 360 n. 3 c.p.c. – Errata applicazione delle norme di legge che regolano il rapporto di locazione e la disciplina della sua rinnovazione – Articolo 1597 codice civile. Articoli 28 e 29 L. 392/1978”.
Il motivo si correla alla circostanza che la parte locatrice aveva inviato, in data 5 maggio 1998, disdetta immotivata, ai sensi dell’art. 28, primo comma, della L. n. 392 del 1978, in relazione alla scadenza del secondo sessennio di durata della locazione, cioè in riferimento alla data del 30 giugno 1999 e, successivamente, nonostante l’efficacia della disdetta di determinazione della cessazione della locazione, non aveva agito per il rilascio ed anzi, una sua mandataria con richiesta del 1 giugno 1999 aveva chiesto al ricorrente l’adeguamento del canone ai sensi dell’art. 32 della L. n. 392 del 1978.

In relazione a tale svolgimento della vicenda, si sostiene che la Corte territoriale avrebbe erroneamente affermato, per escludere che alla scadenza intimata si fosse verificata una novazione del contratto, con conseguente riferibilità della scadenza del 30 giugno 2005 al primo sessennio di un nuovo contratto e necessità di agire per il rilascio con un diniego, che appariva “chiaro dalla condotta tenuta successivamente dalla locatrice, che essa ha rinunciato all’effetto che tale disdetta avrebbe potuto produrre, consentendo la prosecuzione ulteriore del rapporto” e, quindi, traendone la conseguenza che i sei anni che decorrevano dal 1 luglio 1999 al 30 giugno 2005 si dovevano considerare non come primo periodo di un nuovo contratto, bensì come terza scadenza dell’originario contratto iniziato il 1 luglio 1987.

L’errore della Corte territoriale sarebbe consistito nell’intendere la “rinuncia” del locatore a valersi della disdetta come idonea, nonostante che ad essa fosse conseguito, secondo l’effetto proprio del negozio di disdetta, la provocazione della cessazione del rapporto locativo, a determinare il venir meno di detto effetto, sì da doversi considerare la locazione rinnovata per un sessennio, così come se la disdetta non fosse stata data.

Viceversa, ad avviso del ricorrente, allorquando il locatore ad uso diverso invii una disdetta immotivata per la scadenza del secondo sessennio di durata contrattuale e poi rinunci ad avvalersene si dovrebbe ritenere che “l’eventuale volontà contraria ad avvalersene potrà anche qualificarsi in termini di rinuncia ai relativi effetti, facendo salvo così il criterio nominalistico adottato dalla Corte d’Appello: ma sempre nel senso di costringerlo (e in questo si concreta il suo doversi estrinsecare positivamente) a concludere un nuovo contratto di locazione”. Nella specie la Corte territoriale avrebbe, inoltre, considerato la richiesta di adeguamento del canone come indizio rivelatore della rinuncia, mentre essa, non poteva “certo riferirsi ad un rapporto di locazione oramai risolto per intervenuta disdetta, ma ad un nuovo contratto in fieri e/o comunque destinato ad essere concluso a seguito dell’accettazione da parte del conduttore delle proposte così formulate dalla parte proprietaria”.

In pratica l’invio della richiesta di adeguamento si sarebbe dovuto considerare come manifestazione di volontà novativa del rapporto, con la conseguenza che esso si era rinnovato per un primo sessennio fino al 30 giungo 2005 ed in relazione a tale scadenza si sarebbe dovuto esercitare diniego motivato.

1.1. Il motivo è privo di fondamento.
In disparte che presenta profili di inammissibilità, in quanto si fonda sulla disdetta del 5 maggio 1998 e sulla richiesta di adeguamento del canone, documenti rispetto ai quali non fornisce l’indicazione specifica prescritta dall’art. 366 n. 6 c.p.c., astenendosi sia dal riprodurne direttamene il contenuto o dal riprodurlo indirettamente (indicando la parte del documento alla quale corrisponderebbe l’indiretta riproduzione), sia dall’indicare se e dove siano stati prodotti e siano esaminabili in questo giudizio di legittimità (indicazioni necessarie secondo la consolidata giurisprudenza della Corte: a partire da Cass. (ord.) n. 22303 del 2008 e Cass. sez. un. n. 28547 del 2008, per seguire con Cass. sez. un. n. 7161 del 2010, e, fra molte, Cass. n. 7455 del 2013), il motivo evidenzia soltanto una situazione in presenza della quale la motivazione della sentenza impugnata dev’essere corretta là dove ha parlato di una rinuncia della locatrice a valersi degli effetti della disdetta come atto che in qualche modo può determinare unilateralmente la conseguenza di escludere che la cessazione della locazione da essa contemplata e provocata possa permanere.

1.1.1. Va premesso che è giurisprudenza consolidata della Corte quella che emerge dai seguenti principi di diritto: “La rinnovazione tacita del contratto di locazione, ai sensi dell’articolo 1597 cod. civ., postula la continuazione della detenzione della cosa da parte del conduttore e la mancanza di una manifestazione di volontà contraria da parte del locatore, cosicché, qualora questi abbia manifestato con la disdetta la volontà di porre termine al rapporto, la rinnovazione non può desumersi dalla permanenza del locatario nell’immobile locato dopo la scadenza o dal fatto che il locatore abbia continuato a percepire il canone senza proporre tempestivamente azione di rilascio, occorrendo, invece, un comportamento positivo idoneo ad evidenziare una nuova volontà, contraria a quella precedentemente manifestata per la cessazione del rapporto” (Cass. (ord.) n. 13886 del 2001); “Ai fini della rinnovazione tacita del contratto di locazione occorre che dall’univoco comportamento tenuto da entrambe le parti, dopo la scadenza del contratto medesimo, possa desumersi la loro implicita ma inequivoca volontà di mantenere in vita il rapporto locativo. Ne consegue che detta rinnovazione non può dedursi dal totale silenzio serbato dal conduttore dopo la disdetta o dalla permanenza del conduttore nell’immobile oltre la scadenza del termine contrattuale o, ancora, dall’accettazione dei canoni da parte del locatore”. (Cass. n. 10963 del 2010).

1.1.2. Si tratta di valutare come tali principi rilevino nella fattispecie.
Si deve partire dalla considerazione che il negozio di disdetta, quale atto unilaterale con cui il locatore può provocare alla scadenza del secondo sessennio di durata di una locazione ad uso diverso la cessazione della locazione senza motivazione, quale negozio unilaterale recettizio, una volta giunto a conoscenza (legale) del conduttore è idoneo a determinare l’effetto della cessazione della locazione con riferimento al momento in cui sopraggiunge la scadenza.
Il venir meno di tale efficacia determinativa della cessazione della locazione, comportando che, per effetto dell’esclusione del verificarsi di tale cessazione, il rapporto si intenda rinnovato come se la disdetta non fosse stata inviata, è un risultato che può essere determinato solo dal concorso della volontà sia dello stesso locatore sia dello stesso conduttore: la ragione è che, non essendovi alcuna norma che riconosca al locatore un potere unilaterale di revoca della disdetta una volta che essa abbia prodotto i suoi effetti (potere che, semmai, si può immaginare possibile fino a quando essa, pervenendo al conduttore, non sia divenuta efficace e non abbia coinvolto la sua sfera di interessi, cioè la sua posizione contrattuale) ed essendo dunque escluso una unilaterale incidenza sul rapporto, facendolo rivivere se già la cessazione è sopravvenuta, oppure, se essa non lo sia, impedendo che essa si verifichi per effetto della pregressa disdetta, cioè, nell’uno nell’altro caso, come se il negozio di disdetta non fosse stato compiuto, perché il rapporto si possa intendere, rispettivamente, ripristinato o proseguito in iure occorre una manifestazione di volontà negoziale bilaterale.

1.1.3. Tale volontà può manifestarsi:
a) attraverso un negozio formale nel quale le parti si danno atto che la disdetta deve intendersi priva di effetti, se la cessazione si sia verificata, ovvero inidonea a determinare la cessazione, se la relativa scadenza (per cui è stata inviata) non si sia ancora verificata, e che, dunque, il rapporto si deve o si dovrà considerare tacitamente rinnovato come lo sarebbe stato se la disdetta non fosse (mai) stata inviata e fosse scattata la tacita rinnovazione ai sensi della previsione di legge regolatrice, nella specie quella dell’art. 28, primo comma, della l. n. 392 del 1978;
b) oppure attraverso comportamenti significativi di natura negoziale tacita implicanti la concorde volontà delle parti di determinare quello stesso effetto.
Nella specie il ricorrente non allega che si fosse verificata la prima ipotesi e non sostiene nemmeno, evidenziandone le circostanze significative, una fattispecie di tacita determinazione comune del venir meno consensuale della efficacia della disdetta, perché l’una e l’altra non gli gioverebbero, ma postula – in evidente contraddizione con la logica per cui l’efficacia di una disdetta può venire meno dopo ch’essa ha provocato il suo effetto e che lo induce a criticare la prospettazione di una “rinuncia” della locatrice, accolta dalla sentenza impugnata – che una “rinuncia unilaterale” del locatore sarebbe stata possibile, ma le si dovrebbe attribuire l’effetto, non si sa bene su quali basi, di costringere il locatore a concludere un nuovo contratto. Nel caso di specie, peraltro, non si dice se e come tale “costringimento” debba avvenire in astratto e meno che mai se ne individua la fattispecie concreta, cioè come si sarebbe potuto verificare.

1.1.4. Si enuncia, in realtà, di seguito una prospettazione per cui la conclusione del nuovo contratto, qualificata come novazione, sarebbe stata da ravvisare, con la conferma al tempo stesso della rinuncia, nella richiesta, a ridosso della scadenza già provocata dalla disdetta, di adeguamento del canone ai sensi dell’art. 32 citato.
Senonché, in disparte il corto circuito argomentativo rappresentato dal desumere la conferma della rinuncia dall’atto che dovrebbe evidenziare la conclusione del nuovo contratto, si deve rilevare che la richiesta di adeguamento del canone pur in prossimità della scadenza, essendo tenuto il conduttore ai sensi dell’art. 1591 c.c., per il caso che non avesse rilasciato alla scadenza, a pagare il corrispettivo convenuto fino alla consegna, rappresentava una richiesta pienamente compatibile con il mantenimento della efficacia della disdetta e diretta ad assicurare che, in caso di mancato rilascio il corrispettivo fosse commisurato a quello dovuto con la maggiorazione di cui all’art. 32 (si veda, in termini, Cass. n. 10270 del 1994).
Il principio di diritto che viene in rilievo e che rende sotto tale profilo infondato il motivo è allora il seguente: in tema di locazioni ad uso diverso da quello abitativo, qualora sia stata inviata disdetta immotivata alla scadenza del secondo sessennio di durata del contratto, la richiesta da parte del locatore di adeguamento del canone sebbene in prossimità della scadenza è – indipendentemente dalla circostanza che l’effetto della provocazione della cessazione del rapporto non può risolversi unilateralmente dal locatore, essendo esso risolvibile solo per effetto di accordo negoziale espresso o tacito di entrambe le parti – un atto di per sé pienamente compatibile con il perdurare dell’effetto di cessazione del rapporto, in quanto risulta diretto soltanto ad assicurare che, qualora il conduttore non rilasci alla scadenza, nella misura del canone dovuto ai sensi dell’art. 1591 c.c. sia compreso l’adeguamento.

1.1.5. Il motivo, in realtà, si astiene, in definitiva, dall’individuare come e perché alla situazione di cessazione del rapporto alla scadenza del 30 giugno 1999, effetto coinvolgente entrambe le parti, si sarebbe sostituita una fattispecie di conclusione di un contratto nuovo con prima durata soggetta al regime del secondo comma dell’art. 28 della legge n. 392 del 1978.
La situazione del rapporto fra le parti rimase in realtà in una posizione, nella quale, a ben vedere, la locatrice avrebbe potuto agire facendo valere la scadenza del 30 giugno 1999 almeno fino alla data del 30 giugno 2004, perché solo dopo quella data si sarebbe verificata – in mancanza di comportamenti delle parti significativi di voler considerare venuti meno e risolti gli effetti della disdetta – un’insanabile contraddizione con la permanenza del rapporto in via di fatto. Ciò, avuto riguardo alla circostanza che la durata di sei anni disdettabile un anno prima dei rapporti di cui all’art. 27 e ss. della citata legge, salvo per la prima scadenza, parrebbe esigere che, per mantenere gli effetti di una disdetta inviata alla scadenza di un sessennio di durata, l’agire del locatore debba almeno verificarsi con una nuova manifestazione effettuata in un tempo che sarebbe comunque utile per una disdetta per il sessennio successivo. Tale manifestazione può essere quella di volersi valere della scadenza del precedente sessennio oppure direttamente indirizzarsi alla scadenza del sessennio successivo durane il quale il locatore è stato inerte.
Questa affermazione sembra giustificarsi, perché, ogni qualvolta il legislatore abbia stabilito un periodo di durata legale della locazione in vista della scadenza del quale la cessazione possa essere provocata mediante disdetta immotivata, qualora la disdetta sia stata inviata ed abbia provocato la cessazione alla scadenza del contratto e, tuttavia, il locatore rimanga inerte e non chieda il rilascio, lasciando il conduttore nel godimento senza attivarsi fino al momento in cui, ove vi fosse stata in relazione al periodo precedente una tacita rinnovazione per mancanza di disdetta, si sarebbe provocata una rinnovazione ulteriore per mancanza di disdetta, si può presumere, in difetto di diverse circostanze concrete e considerato che, in relazione alla nuova scadenza del periodo di durata che sarebbe conseguito alla tacita rinnovazione, si sarebbe dovuto inviare disdetta, che esista una situazione di consenso reciproco non solo sulla permanenza de iure del contratto per il periodo per cui era stata inviata la disdetta, ma anche per la tacita rinnovazione per un altro periodo di durata. Ciò, perché l’inerzia delle parti sulla sorte della locazione sembra integrare una manifestazione per facta concludentia in tal senso, giacché nessuna delle parti si è preoccupata di compiere atti significativi incompatibili con la valutazione legale relativa al dovuto periodo di durata della locazione siccome scaturente da rinnovazione tacita.
Il motivo è, dunque, rigettato.

2. Con un secondo motivo si denuncia “violazione di legge – Art. 360, n. 4 c.p.c. – Mancata applicazione delle preclusioni dettate dall’art. 426 c.p.c. in merito al termine perentorio concesso alle parti per integrare la domanda – Violazione dell’art. 112 c.p.c. per avere la Corte d’Appello di Perugia assunto a base della propria decisione un’eccezione mai proposta dal locatore”.
Il motivo si duole che la Corte territoriale, disattendendo il secondo motivo di appello, avrebbe considerato – così come già il Tribunale – rituale l’eccezione di rinnovazione ai sensi dell’art. 1597 c.c., che sarebbe stata proposta dalla locatrice, in replica alla deduzione del ricorrente con l’opposizione alla convalida della intervenuta stipula di una locazione nuova a far tempo dal 1 luglio 1999 e, quindi, della nullità della licenza per finita locazione in quanto doveva essere esercitato diniego di rinnovo. L’errore dei giudici di merito risiederebbe nell’avere ritenuto l’eccezione validamente e tempestivamente proposta all’udienza del 16 gennaio 2005, nel mentre essa avrebbe dovuto prospettarsi nel termine previsto dall’ordinanza di mutamento del rito dopo la fase di convalida. E ciò ancorché il ricorrente avesse eccepito la decadenza dall’eccezione per tardività.

2.1. Il motivo è inammissibile.
Lo è: a) sia perché non riproduce il contenuto degli atti processuali sui quali si fonda né direttamente né indirettamente e non indica se e dove essi sarebbero esaminabili e nemmeno indica la loro presenza nel fascicolo d’ufficio (come ammette Cass. sez. un. n. 22726 del 2011, che sottolinea, però, sempre l’esigenza della indicazione specifica e, dunque, ritiene necessario che quella presenza sia indicata nel ricorso), onde viola l’art. 366 n. 6 c.p.c.; b) sia perché ed in ogni caso – in disparte ogni valutazione sulla decisività, in ragione delle osservazioni svolte a proposito del primo motivo, della pretesa questione di una rinnovazione tacita ai sensi dell’art. 1597 c.c. – nemmeno si fa specificamente carico della ratio decidendi con cui la Corte territoriale ha rilevato che la questione della rinnovazione sarebbe stata già articolata fin dalla stessa licenza per finita locazione.

3. Il ricorso è conclusivamente rigettato.

La correzione della motivazione operata nello scrutinio del primo motivo giustifica la compensazione delle spese del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso. Compensa le spese del giudizio di cassazione.

Depositata in Cancelleria il 14 maggio 2014