Appartamento venduto sottocosto: la presunzione regge l’accertamento

Se l’Agenzia contesta e, di conseguenza, ridetermina ai fini fiscali una plusvalenza realizzata grazie alla cessione di un immobile a un prezzo modesto, insufficiente a garantire un utile adeguato all’attività d’impresa, può provare il rilievo con presunzioni semplici, purché gravi, precise e concordanti (Cassazione, sentenza n. 245 del 9 gennaio).Evoluzione processuale della vicenda
Il contribuente proponeva ricorso contro l’avviso di accertamento dell’Agenzia delle Entrate, con il quale l’ufficio rettificava il reddito d’impresa, per maggiori ricavi, a seguito di rideterminazione del prezzo di vendita di un appartamento da parte del ricorrente alla moglie (contratto ritenuto parzialmente simulato), e richiedeva maggiori imposte Irpef e Ilor.
La Commissione tributaria provinciale respingeva il ricorso.

Contestando la sentenza della Ctp, il contribuente proponeva ricorso in Ctr.
I giudici dell’appello, a loro volta, respingendo il ricorso, sostenevano che, sulla base della documentazione agli atti, l’accertamento era sufficientemente supportato da “presunzioni gravi, precise e concordanti, ai sensi dell’art. 39, comma 1, DPR 600/1973”. A giudizio della Commissione regionale, la differenza attiva tra il prezzo di vendita di favore alla moglie e il costo dell’appartamento, di appena 21 milioni di lire, appariva insufficiente a garantire un utile adeguato all’attività d’impresa, in considerazione del rischio d’impresa, del capitale investito e dell’attività del titolare, anche considerando l’unicità dell’operazione nell’anno di riferimento. Inoltre, la stima dell’ufficio aveva tenuto conto “del prezzo praticato per gli altri appartamenti dello stesso complesso immobiliare e del valore millesimale attribuito in sede di relativa tabella“.

A seguito di sentenza sfavorevole, il contribuente, in proprio e quale titolare della ditta individuale, propone ricorso per cassazione nei confronti dell’Agenzia delle Entrate, che resiste con controricorso.
Lamenta la violazione e/o falsa applicazione degli articoli 39, primo comma, del Dpr 600/1973, 62-sexies della legge 427/1993 e 53, primo comma, lettera a), del Tuir. I giudici della Ctr avrebbero ritenuto corretto un accertamento induttivo, basato su:

• ricorso a una doppia presunzione (consistendo il fatto “noto” nel valore di mercato superiore al prezzo di vendita), malgrado la mancata dimostrazione dell’effettivo incasso della maggiore somma
• qualificazione del maggior prezzo stimato come “ricavi ai sensi dell’art. 53 comma 1 lett. a) TUIR“, laddove, trattandosi, al più, di un contratto di compravendita misto a donazione, esso rappresentava una forma di “autoconsumo” (essendo stata l’unità adibita a dimora familiare), ai sensi dell’articolo 53, comma 2, del Tuir.

Pronuncia della Cassazione
La Corte di cassazione, respingendo il ricorso, afferma, in coerenza con precedenti pronunce, che “in tema di accertamento delle imposte sui redditi, qualora sia contestata una plusvalenza patrimoniale realizzata a seguito di cessione a titolo oneroso di un’unità immobiliare, l’onere di fornire la prova che l’operazione è parzialmente simulata incombe all’Amministrazione finanziaria e può essere adempiuto, (ai sensi dell’art. 39, primo comma, del D.P.R. 29 settembre 1973, n. 600) anche sulla base di presunzioni semplici, purché gravi, precise e concordanti”.
A ciò non osta il divieto della doppia presunzione, il quale attiene esclusivamente alla correlazione tra due presunzioni semplici e non può, quindi, ritenersi violato nel caso in cui da un fatto noto si risalga a un fatto ignorato che, a sua volta, costituisce la base di una presunzione legale (Cassazione, pronunce nn. 1023/2008 e 10517/2010).
Rimane, pertanto, a carico del contribuente l’onere di superare la presunzione di corrispondenza tra il valore di mercato e il prezzo incassato (Cassazione, sentenza n. 4057/2007).

Seppur la Corte suprema ha più volte affermato che “i principi relativi alla determinazione del valore di un bene che viene trasferito sono diversi a seconda dell’imposta che si deve applicare (per l’imposta di registro si ha riguardo al valore di mercato del bene, mentre quando si discute di una plusvalenza realizzata nell’ambito di un’impresa occorre verificare la differenza realizzata tra il prezzo di acquisto e il prezzo di cessione)”, a giudizio della stessa Corte, tuttavia, nella fattispecie in esame, non può desumersi il difetto di altri elementi, ulteriori rispetto all’accertamento del valore venale, proposti dall’ufficio.

Nel caso concreto, infatti, nella sentenza si dà altresì atto, oltre che del maggior valore di mercato del bene, di altri elementi a supporto dell’irrisorietà del prezzo indicato in fattura e nel rogito notarile di compravendita, quali l’unicità dell’operazione rispetto all’attività economica espletata nell’anno e il fatto che “la differenza attiva di appena 21 milioni” fosse “insufficiente a garantire un utile adeguato, il rischio d’impresa, il capitale investito e l’attività del titolare“.