La donazione è atto idoneo a mantenere il bonus prima casa – Cassazione 16077/2013

Con la sentenza 16077 del 26 giugno, la Cassazione è intervenuta sul tema della decadenza dalle agevolazioni “prima casa” nell’ipotesi di rivendita infraquinquennale dell’abitazione acquistata con i benefici e acquisizione di altro immobile a titolo di donazione.

La nota II-bis all’articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al Tur (Dpr 131/1986), al comma 4 dispone che “In caso di dichiarazione mendace, o di trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito degli immobili acquistati con i benefici di cui al presente articolo prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del loro acquisto, sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonché una soprattassa pari al 30 per cento delle stesse imposte […] Le predette disposizioni non si applicano nel caso in cui il contribuente, entro un anno dall’alienazione dell’immobile acquistato con i benefici di cui al presente articolo, proceda all’acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale”.

La disposizione prevede espressamente la decadenza dall’agevolazione nell’ipotesi in cui l’immobile acquistato con i benefici sia trasferito prima del decorso di cinque anni dalla data dell’acquisto, salvo il caso in cui il contribuente, entro un anno dall’alienazione dell’immobile, proceda all’acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale.
In tal senso, si è espressa anche la Corte costituzionale (ordinanza 46/2009): la mancata decadenza dall’agevolazione “prima casa” in caso di vendita infraquinquennale e successivo riacquisto entro un anno di altro immobile costituisce un’eccezione alla regola generale, che trova applicazione solo nell’ipotesi in cui l’immobile oggetto del riacquisto venga adibito ad abitazione principale del contribuente. A ciò si aggiunga che con il termine “acquisto di altro immobile” deve intendersi quello avvenuto in base a un titolo idoneo a trasferire la proprietà; non è dunque sufficiente, a tal fine, l’avvenuta stipulazione di un contratto preliminare, che, come noto, non è giuridicamente idoneo a realizzare una fattispecie acquisitiva-traslativa, ma è semplicemente preordinato alla costituzione di obbligazioni per un eventuale e futuro acquisto (risoluzione n. 66/2004).

Il caso
La sentenza 16077/2013 riguarda un avviso di liquidazione con cui il beneficio era stato revocato perché l’abitazione, ricevuta in donazione, era stata alienata in violazione del comma 4 della nota II-bis, sebbene il contribuente, entro un anno dall’alienazione, avesse ricevuto in donazione altro immobile che aveva adibito ad abitazione principale. Secondo l’impostazione erariale, l’acquisizione a titolo gratuito (donazione) del bene non è requisito sufficiente a preservare il beneficio previsto dalla legge, per il mantenimento del quale “sarebbe stato invece necessario un acquisto a titolo oneroso del secondo immobile”.
I giudici del gravame, nel confermare l’operato dell’ufficio, fondano la necessità dell’acquisto a titolo oneroso della seconda abitazione tanto sulla lettera dell’articolo 1, Tariffa parte prima, allegata al Tur (laddove si afferma che per il beneficio in discorso occorrono “atti traslativi a titolo oneroso”) sia sul disposto del comma 4 della nota II-bis allo stesso articolo 1 della Tariffa, parte prima, che subordina il mantenimento dell’agevolazione “all’acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale”.

I giudici di legittimità, in accoglimento dell’appello proposto dal contribuente, affermano che “il punto n. 4 Nota II bis Parte Prima della Tariffa allegata al D.P.R. n. 131 del 1986 cit., all’inizio, espressamente riconosce l’agevolazione sia ai trasferimenti onerosi e sia a quelli gratuiti. Laddove, il medesimo punto n. 4 Nota II bis Parte Prima della Tariffa allegata al D.P.R. n. 131 del 1986 cit., in fondo, quando stabilisce che per il mantenimento dell’agevolazione debba procedersi “all’acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale”, non dice diversamente, giacchè, come noto, “acquisto” è sia quello oneroso che quello gratuito». Gli stessi giudici aggiungono che «del resto, la L. n. 448 del 1998, art. 7, cit. che riconosce un credito d’imposta in caso di trasferimento intraquinquennale con successivo acquisto entro l’anno sia quando il nuovo acquisto è oneroso sia quando è gratuito, ha senso soltanto se il beneficio “prima casa” può mantenersi anche in caso l’acquisto della nuova abitazione, entro un anno dall’alienazione della prima, possa esser gratuito”.

Osservazioni conclusive
L’arresto giurisprudenziale in commento pone quindi il principio secondo cui, per mantenere il “bonus prima casa”, è sufficiente il compimento entro l’anno di un atto di acquisto a titolo gratuito (nel caso di specie, il bene immobile era stato acquisito tramite la stipula di una donazione).

A parere di chi scrive, le conclusioni a cui giungono i giudici di legittimità non sono pienamente convincenti. Si fa riferimento a una nozione di “acquisto” che andrebbe automaticamente e presuntivamente a includere sia gli acquisti a titolo oneroso sia quelli a titolo gratuito. Tale impostazione sembra non tener conto del fatto che la causa di esclusione dalla decadenza trova giustificazione nell’investimento necessario per acquistare un nuovo immobile da adibire a propria abitazione principale.

In conclusione, il mancato riacquisto a titolo oneroso dell’immobile da parte del contribuente sembra poter configurare un’ipotesi di decadenza dall’agevolazione prevista dal richiamato comma 4 della nota II-bis, del Tur. “A tale conclusione si perviene dalla interpretazione logico-sistematica della norma in quanto il legislatore quando ha inteso riferirsi ai trasferimenti a titolo gratuito lo ha fatto espressamente. Al riguardo si rileva che nello stesso comma della nota, con riferimento al trasferimento posto in essere entro il quinquennio è previsto: “In caso di (…) trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito (…)” (circolare n. 6/2001).