Disdetta della locazione di studio professionale. L’originaria intimata necessità può essere modificata – Cassazione Civile Sentenza n. 11014/2011

In tema di contratto di locazione di abitazione adibita ad uso diverso da quello abitativo, la divergenza tra le necessità familiari indicate nella disdetta, ai sensi dello art. 31 della legge 1978 n. 392, e la effettiva utilizzazione del bene rilasciato da parte del figlio nubendo, dopo il fallimento delle nozze, non comporta la nullità della disdetta. La utilizzazione effettiva e stabile dei locali per le necessità abitative del figliolo, considerando la mancanza delle nozze, indicate nella disdetta, deve intendersi come veritiera al tempo della sua proposizione, ma poi elisa dal dissenso alle nozze sopravvenuto, quando già i locali erano stati occupati.

Si tratta di un impedimento non imputabile a colpa o dolo dei locatori. La norma dell’art. 31 non prevede un caso di responsabilità oggettiva con presunzione assoluta di colpa, considerandosi invece le cause di giustificazione per esigenze egualmente meritevoli di tutela- – Nella fattispecie, il figlio del locatore, nubendo ma rimasto celibe a seguito del fallimento delle nozze, occupava i locali rilasciati per esigenze abitative proprie.

(© Litis.it. 24 Maggio 2011 – Riproduzione riservata)

Cassazione Civile, Sezione  Terza Sentenza n. 11014 del 19/05/2011
 
Svolgimento del processo
 
1. Con citazione del 2 dicembre 1993 il dr. [OMISSIS] conveniva dinanzi al Tribunale di Roma i coniugi  [OMISSIS] e [OMISSIS] chiedendone la condanna al risarcimento dei danni, per avere richiesto e ottenuto il rilascio dei locali adibiti a studio medico, sulla base di una disdetta non veritiera, che deduceva necessità familiari -prossime nozze- non verificate. Resistevano i convenuti sostenendo che al tempo della disdetta le nozze erano imminenti ma che in seguito, pur avendo il figlio occupato e riattato lo studio, era intervenuta una rottura dei progetti coniugali. La causa era istruita con prove orali.

2. Il Tribunale di Roma con sentenza del 30 giugno 2001 accoglieva la domanda e condannava al risarcimento. La sentenza era appellata dai coniugi [OMISSIS] resisteva la controparte e chiedeva la conferma della decisione.

3. La Corte di appello di Roma con sentenza del 11 ottobre 2005, in riforma rigettava la domanda del conduttore e condannava l’ appellato alla rifusione delle spese dei due gradi del giudizio.

4. Contro la decisione ricorre [OMISSIS] deducendo tre motivi di censura, non resistono le controparti.
 
Motivi della decisione
 
5. Il ricorso non merita accoglimento in ordine ai motivi dedotti. Per chiarezza espositiva se ne offre una sintesi descrittiva ed a seguire la confutazione in diritto.
 
Sintesi dei motivi

Nel primo motivo si deduce error in ludicando per violazione artt. 29,30,31 della legge_392_1978 e vizio della motivazione sul rilievo che gli stessi locatori avrebbero ammesso che i locali per i quali era stata data la disdetta sono stati occupati transitoriamente dal figlio ormai scapolo, e non per la ragioni qiustificative della disdetta.

Nel secondo motivo si deduce ancora error in iudicando e vizio della motivazione in relazione allo onere della prova della c.d. causa impeditiva della utilizzazione richiesta nella disdetta, che deve essere rigorosa.

Nel terzo motivo si deduce ancora il vizio della motivazione nel punto in cui la Corte di appello non esamina il certificato della residenza anagrafica del S., che non viene riprodotto nel corpo del motivo.
 
5.B.Confutazione in diritto.

I primi due motivi vengono in esame congiunto attenendo al medesimo fatto, costituito dalla divergenza tra le necessità familiari indicate nella disdetta, ai sensi dello art. 31 della legge 1978 n. 392, e la utilizzazione del bene rilasciato da parte del figlio nubendo, dopo il fallimento delle nozze.

Sul punto la Corte di appello, a ff. 4 della motivazione ha dato conto della utilizzazione effettiva e stabile dei locali per le necessità abitative del figliolo considerando la mancanza delle nozze, indicate nella disdetta, come veritiera al tempo della sua proposizione, ma poi elisa dal dissenso sopravvenuto, quando già i locali erano stati occupati. Si tratta un prudente apprezzamento delle prove e della esistenza di un impedimento non imputabile a colpa o dolo dei locatori. Sul punto la decisione è in linea con la costante giurisprudenza di questa Corte da Cass.1991 n. 2684 sino alla recenti del 2004 n. 23296 e successive, che escludono che la norma dell’art. 31 preveda un caso di responsabilità oggettiva con presunzione assoluta di colpa, considerandosi invece le cause di giustificazione per esigenze egualmente meritevoli di tutela, come è nella fattispecie concreta, del figlio nubendo ma rimasto celibe che tuttavia occupa i locali per esigenze abitative.

Inammissibile è il terzo motivo in quanto privo di autosufficienza.

Al rigetto del ricorso non segue condanna a spese non essendosi costituite le controparti.
 
P.Q.M.
 
Rigetta il ricorso, nulla per le spese.
 
Depositata in Cancelleria il 19 Maggio 2011