Locazione uso abitativo ex L. 431/98. Condizioni per il diritto di prelazione e riscatto del conduttore – Cassazione Civile, Sentenza n. 25450/2010

In tema di locazione di immobile adibito ad uso abitativo, nel vigore della legge 9 dicembre 1998, n. 431, in capo al conduttore sussiste il diritto di prelazione (e, quindi, di riscatto), nei confronti del terzo acquirente, solo nel caso in cui il locatore abbia intimato disdetta per la prima scadenza manifestando, in tale atto, a giustificazione della propria opposizione alla rinnovazione del contratto, l’intenzione di vendere a terzi l’unità immobiliare. Ne consegue che, in caso di disdetta immotivata per la predetta scadenza, il conduttore ha unicamente il diritto alla rinnovazione del contratto. Lo afferma la Terza Sezione Civile della Corte di Cassazione nella sentenza n. 25450 depositata il 16 dicembre 2010.

Preliminarmente la Cassazione afferma che,  a norma dell’art.363, comma 3, cpc (in tema di “principio di diritto nell’interesse della legge”, nel testo risultante per effetto dell’art.4, d lgs. 2 febbraio 2006, n. 40) il principio di diritto può essere pronunciato dalla Corte anche d’ufficio, quando il ricorso – come nella fattispecie – proposto dalle parti è dichiarato inammisibile, se la Corte ritiene che la questione decisa è di particolare importanza, come la questione specifica dei limiti di applicabilità dell’art.3, legge 9 dicembre 1998, n. 431.

Giusta tale ultima disposizione, prosegue la Corte, alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 1 dell’art. 2, e alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 3 del medesimo articolo, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno 6 mesi, per i seguenti motivi   …g) quando il locatore intenda vendere l’immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione da esercitare con le modalità di cui agli art. 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392.

Prevedendo, la norma da ultimo richiamata una ipotesi di prelazione ex lege e, quindi, introducendosi con la stessa una limitazione alla autonomia contrattuale della parte locatrice, quanto alla scelta del soggetto cui alienare il proprio immobile, è palese che con la stessa, a norma dell’art.14 preleggi, è stata introdotta una disposizione che fa eccezione a regole generali e la stessa, pertanto, non si applica oltre i casi e i tempi in essa considerati(cfr., Cass.1 aprile 2003, n. 4914; Cass. 6 luglio 2001, n. 9206; Cass. 6 agosto 1999, n. 8468).

Certo quanto precede è palese che il diritto di prelazione in questione sorge – come del resto espressamente risulta dalla stessa formulazione letterale della disposizione – solo nell’eventualità il locatore abbia intimato disdetta per la prima scadenza sul presupposto che intenda vendere l’immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione e non certamente nell’eventualità – come pacifico si sia verificato nel caso di specie – sia stata intimata disdetta senza indicazione del motivo di questa.

In realtà come precisato dalla sentenza impugnata – a norma dell’art.3, della legge n. 431 del 1998, qualora venga intimata disdetta per la prima scadenza, occorre nettamente distinguere a seconda che il locatore:
– indichi, nella disdetta stessa, il motivo in forza del quale intende avvalersi della facoltà di negare il rinnovo del contratto e, in particolare, precisi essere propria intenzione vendere l’immobile a terzi;
– si limiti a manifestare la propria opposizione alla rinnovazione senza addurre alcuna giustificazione (o, affermando, come nella specie, che la data indicata nella disdetta non può considerarsi prima scadenza).

Mentre, ricorrendo la prima ipotesi, sorge – in capo al conduttore – il diritto di prelazione (e il conduttore diritto di riscatto nei confronti dell’acquirente l’immobile), nella seconda (disdetta senza alcuna menzione della volontà del locatore di cedere a terzi la proprietà dell’immobile) la disdetta è (qualora si accerti che la stessa è stata intimata per la prima scadenza del contratto ex lege n. 431 del 1998 e senza che ricorresse uno dei motivi indicati dall’art. 3 di quest’ultima) priva di effetti con conseguente diritto del conduttore a ottenere la rinnovazione del contratto.

Pacifico quanto precede, pacifico che nella specie il presente giudizio ha ad oggetto unicamente l’accertamento se sussistesse o meno il diritto di prelazione (e di riscatto) invocato dal conduttore, certo essendo, da un lato, che la disdetta intimata a questo ultimo non faceva alcuna menzione dell’intenzione del locatore di alienare a terzi l’immobile, dall’altro, che tra le parti pende altro giudizio volto ad accertare se la data indicata nella disdetta a costui intimata fosse, o meno, da considerare prima scadenza ai sensi dell’art. 3 della legge n. 431 del 1998, è palese che il proposto ricorso deve rigettarsi  in applicazione del seguente principio dei diritto: “nel vigore della legge 9 dicembre 1998, n. 431 e di alienazione a terzi, successivamente alla intimazione della disdetta da parte del locatore, dell’immobile locato in tanto sussiste il diritto di prelazione del conduttore e quindi, di riscattare, nei confronti del terzo acquirente , l’immobile  condotto in locazione, in quanto il locatore abbia manifestato, nella disdetta, l’intenzione di vendere a terzi l’unità immobiliare 8 giustificando con tale intezione la propria opposizione alla rinnovazione del contratto alla scadenza). Il diritto di prelazione de di riscatto, pertanto, qualora la disdetta sia immotivata, derivando da tale circostanza – accertato che la disdetta è stata, illegittimamente, intimata per la prima scadenza – unicamente il diritto del conduttore alla rinnovazione del contratto“.

(Litis.it, 18 Gennaio 2011- resoconto a cura dell’Avv. Marco Martini)

Allegato pdf: Sentenza n. 25450 del 16 dicembre 2010 
(Sezione Terza Civile, Presidente F. Trifone Relatore M. Finocchiaro)