L’amministratore non è legittimato ad agire in giuidizio se l’infiltrazione riguarda la proprietà esclusiva – Cassazione Civile, Sentenza n. 22656/2010

L’Amministratore del condominio ha legittimazione a promuovere l’azione di cui all’art. 1669 c.c. – rovina e difetti di cose immobili -, a tutela indifferenziata dell’edificio nella sua unitarietà, allorchè i pregiudizi derivano da vizi afferenti le parti comuni dell’immobile, ancorché interessanti di riflesso anche quelle costituenti proprietà esclusiva di condomini, ed a chiederne la relativa rimozione, eliminandone radicalmente le comuni cause o condannando il costruttore alle relative spese.
Tale legittimazione, peraltro, non può estendersi anche alla proposizione, senza alcun mandato rappresentativo da parte dei singoli condomini, delle azioni risarcitorie, in forma specifica o per equivalente pecuniario, relative ai danni subiti dai singoli condomini nei rispettivi immobili di proprietà esclusiva, trattandosi di diritti di credito ben distinti e individuabili, la cui tutela, chiaramente eccedente le suddette finalità conservative, compete elusivamente ai rispettivi interessati.

Cassazione Civile, Sezione Seconda, sentenza n. 22656 del 08/11/2010

Svolgimento del processo

Con atto notificato il 24.6.93 il Condominio [OMISSIS] di Trezzo sull’Adda, costituito tra gli acquirenti delle unità immobiliari provenienti dal frazionamento di un edificio, che la venditrice società [OMISSIS] s.r.l. nel maggio del 1990 aveva a sua volta acquistato, con l’incarico di ristrutturarlo, dall’impresa individuale [OMISSIS]., citò la prima al giudizio del Tribunale di Monza, al fine di sentirla condannare alla eliminazione, o al pagamento delle relative spese, di alcuni vizi e difetti di costruzione da cui il fabbricato era risultato affetto.

Costituitasi la convenuta, eccepì la prescrizione dell’azione di garanzia, a suo avviso proposta dall’art. 1495 c.c. risalendo la vendita e consegna degli immobili all’autunno del 1991 ed essendo stata la denuncia dei vizi e difetti fatta soltanto il 19.1.93, chiamando in causa la ditta [OMISSIS], quale unica responsabile degli eventuali vizi e difetti, per esserne manlevata.
Costituitasi la terza, eccepì a sua volta la decadenza e la prescrizione, sia dell’azione principale, sia di quella di garanzia, comunque contestando l’esistenza di vizi ad essa imputabili, successivamente disinteressandosi del giudizio.

Intervennero in causa volontariamente, in adesione alle ragioni della [OMISSIS], [OMISSIS] ,[OMISSIS] e [OMISSIS], quali eredi di [OMISSIS], portatore di cambiali emesse per la somma di L. 193.000.000 dal titolare della ditta suddetta, [OMISSIS], inutilmente precettate e seguite dal pignoramento del credito, peraltro negato nella dichiarazione ex art. 547 c.[OMISSIS] nei confronti della società [OMISSIS] per i sopra citati lavori di ristrutturazione.

Sulla scorta delle espletate prove testimoniali e consulenza tecnica di ufficio, con sentenza datata 11.12.00/26.2.01 l’adito tribunale dichiarò la responsabilità della [OMISSIS] ex art. 1669 c.c. per gravi difetti costruzione e la condannò al risarcimento dei danni in misura di L. 141.000.000 oltre rivalutazione ed interessi, in favore del condominio, le cui richieste nei confronti della E. respinse, ponendo le spese dell’attore a carico della suddetta società soccombente e compensandole nei rimanenti rapporti.

Avverso tale sentenza la [OMISSIS] propose appello, al quale resistettero sia il condominio, sia i [OMISSIS], mentre la ditta [OMISSIS] non si costituì, rimanendo contumace.

Con sentenza del 24.3-16.7.04 la Corte di Milano confermò quella impugnata e condannò l’appellante al rimborso delle rispettive spese del grado in favore dei costituiti appellati, sulla base delle seguenti essenziali considerazioni:

a) correttamente il primo giudice aveva qualificato la dedotta responsabilità di natura extracontrattuale ex art. 1669 c.c., attesa la gravità dei difetti di costruzione accertati, pur avendo il condominio dichiarato di agire a titolo contrattuale, poiché la [OMISSIS] non si era limitata a vendere le unità immobiliari, ma si era anche assunta l’incarico, subappaltandolo alla originaria proprietaria [OMISSIS], della ricostruzione del vecchio fabbricato, subentrando a quella nella titolarità della relativa concessione edilizia e nominando un proprio direttore dei lavori, in sostituzione di quello originario nominato dalla medesima;

b) la “grave decisione”, all’origine degli inconvenienti, di non realizzare la prescritta costruzione del “vespaio aerato” sotto il pavimento del piano terra, al fine di ottenere una maggiore cubatura abitabile, era stata adottata di comune accordo nell’estate del 1990 tra la vecchia e la nuova proprietaria dell’immobile;

c) l’eccezione di extrapetizione, sollevata dall’appellante solo nella comparsa conclusionale in secondo grado, era peraltro inammissibile perché tardiva:

d) l’amministratore era legittimato a proporre l’azione ex art. 1669 c.c., riguardando i gravi difetti accertati dal c.t.u. (formazione di umidità in risalita e muffe diffuse, derivanti dalla mancanza di idoneo vespaio) essenzialmente parti comuni dell’edificio (vespaio, tetto, pianerottoli, impianti idrico, elettrico e termico) e solo di riflesso le singole unità immobiliari, tanto più in considerazione del principio giurisprudenziale riconoscente all’amministratore il potere – dovere di compiere atti conservativi dei diritti inerenti alla salvaguardia dell’edificio nel suo complesso, senza distinzioni tra parti comuni o di proprietà esclusiva;

e) il termine annuale di decadenza previsto dall’art. 1669 c.c. non decorreva dalla manifestazione esteriore dei vizi, bensì dalla completa conoscenza di essi e del loro collegamento causale con l’esecuzione della costruzione, conoscenza che nel caso di specie si era avuta solo dopo l’espletamento della consulenza tecnica;

f) era stato inoltre rispettato il termine prescrizionale, essendo stata la domanda proposta entro un anno dalla denuncia, fatto con lettera raccomandata del 19.1.93;

g) dal complesso delle risultanze testimoniali era emerso che la decisione di non realizzare la sopraelevazione del vespaio era stata presa di comune accordo dalla [OMISSIS] e dalla P. C. e, comunque, il completamento delle opere, nelle parti poi risultate all’origine degli inconvenienti, era avvenuto in epoca nella quale la seconda aveva acquistato, divenendone l’unica interessata alla proprietà dell’edificio;

h) il rigetto della subordinata domanda di garanzia, proposta dalla P. C. nei confronti della [OMISSIS], era da confermare non tanto per le ragioni di merito esposte dal Tribunale, quanto per la fondatezza, ai sensi dell’art. 1670 c.c., dell’eccezione di decadenza sollevata dalla terza chiamata, poiché l’azione di regresso, nei confronti della subappaltatrice, avrebbe dovuto essere preceduta dalla comunicazione, entro sessanta giorni, della denuncia dei vizi, ricevuta da essa costruttrice – venditrice, il che non era avvenuto;

i) la richiesta di rinnovazione della consulenza tecnica di ufficio, ai fini della quantificazione dei danni, era generica e priva di concreta giustificazione, considerato che vi era stata una seconda indagine supplementare del c.t.u., all’esito della quale era stato possibile accertare, mediante scavi, la effettiva e preminente causa dei vizi, sicché non era ravvisabile alcun reale contrasto tra le acquisite valutazioni.
Avverso la suddetta sentenza la società [OMISSIS] s.r.l. ha proposto ricorso per cassazione affidato a cinque motivi.

Hanno resistito, con distinti controricorsi e per quanto di rispettivo interesse, il Condominio [OMISSIS] e gli eredi [OMISSIS]; non hanno svolto attività difensive gli intimati eredi di [OMISSIS] (già titolare della ditta [OMISSIS]), nelle more deceduto, nei confronti dei quali con ordinanza interlocutoria del 14.1.10 è stata disposta la rinnovazione delle notificazioni; le parti costituite hanno depositato memorie.

Motivi della decisione

Va preliminarmente disattesa l’eccezione d’inammissibilità, sollevata dagli intervenuti [OMISSIS] nella memoria del 2.7.10, relativamente alla notifica dell’atto di integrazione del contraddittorio da parte della ricorrente società [OMISSIS] nei confronti degli eredi di [OMISSIS], rilevandosi che, contrariamente a quanto eccepito, detto atto è comprensivo, oltre che delle precedenti fasi del giudizio di legittimità, dell’intero testo del ricorso per cassazione, che risulta letteralmente trascritto nelle pagine da 5 a 30 di ciascuna delle copie, tempestivamente notificate a tali intimati, così puntualmente assolvendosi all’onere di portare a conoscenza degli stessi il contenuto dell’impugnazione.

Con il primo motivo di ricorso si deduce violazione e falsa applicazione dell’art. 112 c.[OMISSIS], artt. 1495 e 1669 c.c. e art. 81 c.[OMISSIS], censurandosi la reiezione del motivo di appello con il quale si era lamentato che il tribunale, accogliendo la domanda quale azione extracontrattuale di cui all’art. 1669 c.c., era incorso nel vizio di ultrapetizione, avendo la parte attrice espressamente agito per far valere la garanzia contrattuale ex art. 1495 c.c. in dipendenza dalla compravendita, unico profilo sotto cui la domanda, per effetto di tale scelta vincolante per il giudice, avrebbe dovuto essere considerata. Tale vizio avrebbe, in concreto, comportato l’omesso rilievo sia del difetto di legittimazione attiva, non potendo l’amministratore del condominio far valere diritti altrui, sia della decadenza e della prescrizione, in relazione agli appropriati termini e relative decorrenze previsti in materia di compravendita.

Con il secondo motivo si deduce “errore nel procedimento per mancata considerazione del motivo d’appello concernente l’ultrapetizione”, per averne la corte di merito ritenuta tardiva la relativa proposizione, in quanto formulata con la comparsa conclusionale, senza tener conto che, in realtà, già nell’atto di gravame, nel lamentare l’erronea applicazione delle regole di cui all’art. 1669, anziché di quelle di cui all’art. 1495 c.c. pur invocato dalla parte attrice, l’appellante aveva implicitamente, ma inequivocamente, censurato la decisione di primo grado anche per violazione dell’art. 112 c.[OMISSIS], non occorrendo a tale riguardo ed agli effetti devolutivi di cui all’art. 342 c.[OMISSIS] l’uso di formule sacramentali.

I suesposti motivi, cui hanno aderito gli intervenuti eredi [OMISSIS], vanno esaminati congiuntamente per la stretta connessione tra le censure esposte e comportano, in funzione delle contenute doglianze processuali, l’accesso diretto agli atti da parte di questa Corte.

Al riguardo si rileva, anzitutto, dall’esame dell’atto di citazione notificato in data 24.6.93, che nella domanda, non contenente alcun espresso riferimento agli atti di compravendita, né all’obbligo della garanzia ex art. 1495 c.c., veniva specificamente evidenziato che la venditrice [OMISSIS] “aveva altresì provveduto alla ristrutturazione” dell’edificio, realizzando un’opera affetta da vari vizi di costruzione e difformità dal “capitolato”, in considerazione dei quali si concludeva per la dichiarazione di “contrattuale responsabilità della convenuta”, con conseguente condanna “alla garanzia di legge e quindi alla eliminazione dei vizi e delle difformità contrattuali o, alternativamente al pagamento…”.

Risulta cosi evidente come la qualità essenziale, nella quale la società [OMISSIS] venne convenuta in giudizio, non era quella di venditrice degli immobili derivanti dal frazionamento, bensì quella di appaltatrice o comunque costruttrice dell’edificio, in considerazione della quale segnatamente se ne chiedeva la condanna all’eliminazione dei vizi di costruzione (o in alternativa al rimborso delle relative spese), così facendosi valere una garanzia che, pur erroneamente qualificata dalla parte attrice di natura contrattuale, in realtà integrava, attesa la natura dei vizi in concreto dedotti tali da incidere in misura rilevante e permanente su elementi essenziali all’abitabilità dell’immobile, secondo la consolidata giurisprudenza di legittimità (tra le tante v. Cass. nn. 3752/07, 8140/04, 7537/07, 13106/95) la responsabilità di natura extracontrattuale di cui all’art. 1669 c.c., facente carico non soltanto (come quella di cui all’art. 1667 c.c.) sull’appaltatore, ma anche sul venditore dell’immobile, ove lo stesso ne sia stato anche costruttore (v. Cass. nn. 7634/06, 3406/06, 21351/05, 567/05).

Correttamente, pertanto, e senza incorrere in alcuna violazione del principio della corrispondenza tra il chiesto ed il pronunziato dettato dall’art. 112 c.[OMISSIS] – di tal che risulta superfluo l’esame del secondo motivo di ricorso, circa l’avvenuta proposizione o meno di un espresso motivo di gravame al riguardo – il Tribunale e la Corte d’Appello, in un contesto nel quale l’attore aveva dedotto a fondamento della pretesa risarcitoria l’assunzione da parte del venditore dell’incarico di ristrutturare il fabbricato, hanno qualificato ed accolto la domanda attrice ai sensi dell’art. 1669 c.c., spettando soltanto al giudice la corretta qualificazione giuridica dell’azione proposta dalla parte e l’individuazione delle norme confacenti al caso, rimanendo lo stesso soltanto vincolato ai fatti posti dall’istante a fondamento della pretesa ed alle conseguenti richieste, quale che ne sia la definizione fornita (tra le altre v. Cass. nn. 16809/08, 15925/07, 27466/07, 6712/01); e nella specie la causa petendi, secondo la prospettazione fattuale esposta, ed il tenore delle richieste, oggetto del petitum sostanziale, non potevano che condurre all’applicazione della sopra citata fattispecie legale di responsabilità.

I due motivi di ricorso vanno pertanto respinti, precisandosi tuttavia che il profilo di censura relativo alla legittimazione all’azione dell’amministratore del condominio, rispetto alla quale non decisiva risulta la qualificazione, se contrattuale o extracontrattuale, della domanda, sarà di seguito esaminato, con il successivo motivo di ricorso.

Con il terzo motivo, cui hanno aderito gli intervenuti [OMISSIS], si deduce “falsa ed erronea applicazione degli artt. 1669 e 1223 c.c. e art. 81 c.[OMISSIS]”, censurandosi la reiezione (per le ragioni riportate sub d) in narrativa) del motivo di gravame attinente alla legittimazione dell’amministratore del condominio, al riguardo ribadendo che il medesimo non avrebbe potuto agire anche a tutela delle parti dell’edificio oggetto di proprietà esclusiva e lamentando che nella condanna risarcitoria, pronunziata a favore del condominio, sarebbero state in concreto indebitamente incluse somme corrispondenti a danni subiti da singoli condomini.

Il motivo, fondato nei limiti di seguito precisati, va accolto per quanto di ragione.

Il principio giurisprudenziale di legittimità (v. in particolare Cass. 5613/96), cui i giudici di merito hanno ritenuto di conformarsi, fondato sull’interpretazione estensiva dell’art. 1130 c.c., n. 4 (prevedente il potere – dovere di compiere atti conservativi a tutela delle parti comuni dell’edificio), poteva comportare la legittimazione dell’amministratore del condominio a promuovere l’azione di cui all’art. 1669 c.c., a tutela indifferenziata dell’edificio nella sua unitarietà, in un contesto nel quale i pregiudizi derivavano da vizi afferenti le parti comuni dell’immobile, ancorché interessanti di riflesso anche quelle costituenti proprietà esclusiva di condomini, ed a chiederne la relativa rimozione, eliminandone radicalmente le comuni cause o condannando il costruttore alle relative spese. Tale legittimazione non poteva tuttavia estendersi anche alla proposizione, senza alcun mandato rappresentativo da parte dei singoli condomini, delle azioni risarcitorie, in forma specifica o per equivalente pecuniario, relative ai danni subiti dai singoli condomini nei rispettivi immobili di proprietà esclusiva interessati dalle infiltrazioni di umidità risalenti dal c.d. “vespaio”, trattandosi di diritti di credito ben distinti e individuabili, la cui tutela, chiaramente eccedente le suddette finalità conservative, competeva elusivamente ai rispettivi interessati.

La Corte d’Appello pertanto, pur correttamente dichiarando ammissibile il motivo di gravame, che in quanto eccezione e non domanda nuova (in quanto diretta a contrastare, quantomeno in parte, l’avversa domanda), ben avrebbe potuto essere proposta anche per la prima volta in appello, ai sensi dell’art. 345 c.[OMISSIS], comma 2 (nel testo previgente alle modifiche introdotte dalla L. n. 353 del 1990, nella specie ancora applicabile ratione temporis), lo ha tuttavia erroneamente e del tutto respinto nel merito, confermando la statuizione risarcitoria includente in unico conteggio sia i danni alle parti comuni, sia quelli relativi alle unità immobiliari di proprietà esclusiva.
Con il quarto motivo si deduce “erronea e falsa applicazione degli artt. 1670 e 1310 c.c. in relazione alla domanda svolta nei confronti del signor [OMISSIS], titolare della ditta E.2001”, lamentando che la Corte d’Appello, nel rigettare la domanda di garanzia per omessa prova della denunzia ex art. 1670 c.c., avrebbe “incredibilmente ignorato il documento 2 prodotto dalla [OMISSIS] rappresentato dalla raccomandata in data 4 febbraio 1993 e ricevuta il successivo 13 febbraio…”, e comunque omesso di considerare che la prescrizione sarebbe stata interrotta, ai sensi dell’art. 1310 c.c., dalla proposizione della domanda giudiziale nei confronti della coobbligata solidale.

Con il quinto motivo si lamenta l’omessa motivazione su un punto decisivo della controversia, per non avere la corte di merito preso in considerazione il suddetto documento, idoneo ad escludere la ritenuta decadenza, né in alcun modo giustificato la mancata applicazione del principio estensivo dell’interruzione della prescrizione.

I motivi, sostanzialmente identici, vanno disattesi per inammissibilità della prima censura dedotta, derivante, ancor prima che dal difetto di autosufficienza (per non essere stato riportato il testo della lettera raccomandata, così non consentendone di valutarne la concreta idoneità ad assolvere alla finalità di denunzia dei vizi in questione), ancor più radicalmente, dalla palese natura revocatoria, e dunque di merito, della doglianza.

La Corte d’Appello, infatti, ha espressamente motivato la conferma del rigetto della domanda di garanzia con la considerazione che la società P.C, dopo avere ricevuto due lettere di contestazione dei vizi di costruzione da parte del legale del condominio, non li aveva a sua volta contestati alla E. nel termine di gg. 60, al riguardo puntualizzando testualmente che “dagli atti di questo giudizio non risulta che vi abbia provveduto”. Tale categorica affermazione comporta che, nella diversa ipotesi in cui la lettera menzionata dalla ricorrente fosse stata invece prodotta, la corte territoriale sarebbe incorsa non nel vizio di cui all’art. 360 c.[OMISSIS], comma 1, n. 5, bensì in quello, di travisamento processuale, di cui all’art. 395, n. 4, erroneamente negando la presenza di un documento, che risultava invece prodotto dalla convenuta appellante e, pertanto, esistente agli atti.

Dall’inammissibilità del profilo di censura suddetto, che comporta l’incensurabilità nella presente sede della pregiudiziale dichiarazione di decadenza dall’azione di garanzia, consegue il reiettivo assorbimento di quello, relativo alla mancata applicazione dell’art. 1310 c.c., concernente la subordinata ratio decidendi, ravvisante anche la prescrizione della stessa.

La sentenza impugnata, in definitiva, deve essere cassata limitatamente al terzo motivo di ricorso, nei limiti precisati, con rinvio per nuovo esame in parte qua ad altra sezione della corte di provenienza, cui si demanda anche il regolamento delle spese del presente giudizio.

P.Q.M.

La Corte accoglie, nei limiti di cui in motivazione, il terzo motivo di ricorso, rigetta i rimanenti motivi, cassa la sentenza impugnata relativamente alla censura accolta e rinvia, anche per le spese del presente giudizio, ad altra sezione della Corte d’Appello di Milano.

Depositata in cancelleria l’8 Novembre 2010