Obbligazioni del locatore e garanzie per molestie – CASSAZIONE CIVILE, Sezione III, Sentenza n. 2531 del 07//02//2006
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LOCAZIONE – OBBLIGAZIONI DEL LOCATORE – GARANZIA
PER MOLESTIE
La sentenza definisce la molestia di diritto,
per la quale è stabilito l’obbligo di garanzia del locatore: essa si verifica
quando un terzo, reclamando sul bene locato diritti reali o personali in
conflitto con le posizioni accordate al conduttore dal contratto locativo,
compia atti di esercizio della relativa pretesa implicanti la perdita o la
menomazione del godimento del conduttore, mentre non si ha molestia di diritto
se la pretesa del terzo riguarda altre autonome situazioni di godimento dello
stesso conduttore, non giustificate dalla specifica detenzione derivante dal
contratto di locazione (nella specie, un’area scoperta attigua all’immobile
locato ma non oggetto del contratto).
CASSAZIONE
CIVILE, Sezione III, Sentenza n. 2531 del 07//02//2006
(Presidente
G. Nicastro, Relatore F. Trifone)
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con citazione innanzi al
tribunale di Ancona rituakmente notificata G.B., conduttore di un immobile
destinato all’esercizio della sua attività di officina di riparazione per
autovetture, conveniva in giudizio il locatore G.N per ottenere la risoluzione
del contratto.
A sostegno della domanda
assumeva, sulla scorta di un accertamento tecnico preventivo, che l’immobile
condotto in locazion e era divenuto inaccessibile a causa dei lavori eseguiti
dai proprietari dei palazzi vicini, i quali avevani recintato le loro
proprietà.
Il convenuto contrastava la
domanda; negava che il locale destinato ad officina fosse rimasto privo di
accesso; affermava che le aree interne al fabbricato, delle quali l’attore non
poteva più usufruire q seguito dell’effettuata recinzione degli spazi da parte
di terzi, non avevano formato oggetto della locazione ed erano state acquisite
alla disponibilità del conduttore in via di mero fatto del conduttore, onde di
esse il locatore non era contrattualmente obbligato ad assicurare il godimento.
Il Tribunale rigettava la
domanda e condannava l’attore alle spese.
L’impugnazione del
soccombente proposta nei confronti di A. e R.M.N. nella loro qualità di eredi
di G. N. intanto deceduto, era decisa dalla Corte di Appello di ancona con
sentenza pubblicata il 13 maggio 2002, che rigettava il gravame e condannava
l’appellante alle maggiori spese.
I giudici dell’appello
consideravano che non si verteva in ema di applicabilità della garanzia cui è
tenuto il locatore ai sensi del primo comma del’art.1585 c.c., in quanto il
locatore non aveva concesso in godimento anche le aree esterne non di sua
proprietà.
Escludevano altresi’, l’applicabilità
della disciplina di cui all’art.1575 n.2 stesso codice, in quanto il locatore,
tenuto ad assicurare all’immobile la sestinazione originaria, deve a tal fine
garantire il conduttore delle sole molestie dei terzi riguardanti la cosa
locata.
Evidenziavano che l’accesso
al locale era possibile anche dopo la realizzazione della recinzione da parte
dei terzi, anche se questa aveva reso il transito meno agevole.
Osservano, infine, che le
allegazioni dell’appellante in ordine all’assenza dei requisiti prescritti dai
regolamenti edilizi per l’utilizzabilità dell’immobile erano del tutto
generiche e non dimostrate.
Per la cassazione della
sentenza ha proposto ricorso G.B, che ha affidato l’impugnazione a tre motivi.
Hanno resistito con
controricorso A e R.M N.
Le parti hanno presentato
memoria.
Il ricorrente ha replicato
con note scritte ( art.379, quarto coma, cpc.) alle conclusioni orali d’udienza
del P.M.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo di
impugnazione ” deducendo la violazione e la falsa applicazione delle norme di
cui agli art.112 e 116 cpc in relazione all’art.360, n.3 e5, stesso codice ” il
ricorrente critica la sentenza di secondo grado “testualmente ” “per aver omesso
l’esame di punti decisivi della controversia o comunque per aver condotto
indagini di fatto risultanti da elementi acquisiti al processo, ma ponendo a
base del giudizio elementi diversi o comunque estranei con conseguente adozione
di decisione diversa da quella che si sarebbe dovuta prendere ed infine per aver
deciso su questioni non prospettate nè tantomeno proposte con evidente
decisione al di fuori del richiesto, del dedotto e del precisato anche con le
conlusioni ed in corso di causa e tralasciando di considerare risultanze, tra
l’altro pacifiche, della causa”.
In particolare sostiene
che:
il giudice del merito
avrebbe pronunciato ultra petum nel ritenere non applicabile al caso concreto la
disciplina di cui all’aert.1585 c.c;
l’erroneità della
decisione deriverebbe dalla mancata distinzione tra molestie di fatto e molestie
di diritto;
essendosi trattato nella
specie di molestie di diritto, dalle quali il locatore non aveva garantito il
conduttore, doveva essere percio’ ravvisato l’inadempimento dello stesso
locatore per effetto della diminuzione dell’uso della cosa locata.
Con il secondo motivo
d’impugnazione ” deducendo la violazione e la falsa applicazione della norma di
cui all’art.116 cpc in relazione all’art. 360, n.3 e 5 , stesso codice per
illogica interpretazione delle risultanze della prova e per omesso esame dei
documenti decisivi costituiti dall’accertamento tecnico preventivo non allegato
” il ricorrente denuncia che le deposizioni dei testi G e G sarebbero state
malamente interpretate e che la perizia preventiva consentiva solo la verifica
dello stato dei luoghi.
Assume che l’immobile
locato sarebbe stato consegnato con strada di accesso anche per automezzi
pesanti dei quali era permessa sempre la sosta fuori dal locale e che
l’impossibilità del locatore di mantenere al conduttore il godimento
dell’immobile nell’ambito suddetto avrebbe integrato la violazione di un preciso
obbligo contrattuale.
I due motivi( che vanno
esaminati congiuntamente, in quanto con essi il ricorrente censura la decisione
del giudice del merito nella parte in cui non ha compreso nell’oggetto della
locazione anche la concessione del godimento di quegli sapzi dei quali il
ricorrente è stato privato per fatto del terzo) non possono essere accolti.
L’accertamento in fatto del
giudice di merito ” secondo cui ” il contratto di locazione non aveva per
oggetto arre esterne all’immobile nè risulta dimostrato che il N. avesse in
qualche modo garantito anche la disponibilità di tale aree” ” è sorretto da
adeguata ed esatta motivazione, che conferma sul punto la interpretazione che
del contratto del 1 dicembre 1982 aveva dato il giudice di primo grado, nel
senso che nel contratto medesimo non era contenuto alcun riferimento
all’inclusione nella locazione di utilizzare le areecircostanti non di
proprietà del N.
L’accertamento suddetto (
derivante dall’interpretazione del contratto secondo la comune intenzione delle
parti) è stato adeguatamente motivato e le ragioni addotte dal ricorrente circa
la pretsa erronea valutazione della prova orale non possono indurre a diversa
soluzione della suddetta qaestio voluntatis in questa sede, anche perchè, a
tacer della specificità, dato che il motivo dell’impugazione non riporta
neppure quella parte della deposizione dei due testi, che dovrebbe giustificare
una conclsione diversa da quella esposta dal giudice del merito.
Non rientrano il godimento
delle aree circostanti nell’oggetto del contratto di locazione, resta esclusa
anche l’ipotizzabilità delle molestie di diritto rientranti nella disciplina di
cui all’art.1585 c.ce, percio’, insussistente la denunciata violazione della
norma sotto il profilo indicato nel primo motivo del ricorso.
Infatti, la molestia di
diritto, per la quale è stabilito l’obbligo di garanzia del locatore, si
verifica quando un terzo, reclamando sul bene locato diritti reali o personali
in conflitto con le posizioni accordate al conduttore dal contratto locativo,
compia atti di esercizio della elativa pretesa implicanti la perdita o la
menomazione del godimento del conduttore, con la conseguenza che, qualora la
molestia non possa essere riferita alle posizion accordate dal locatore sulla
cosa locata, ma riguardi altre autonome posizioni accordate dal locatore sulla
cosa locata, ma rigurdi altre autonome situazioni di godimento dello stesso
conduttore, non giustificate dalla spescifica detenzione autonoma derivante dal
contratto di locazione, si versa in ipotesi diversa da quella disciplinata di
cui all’art.1585 c.c.
La eslusione della
violazione da parte del locatore dell’obbligazione di assicurare al conduttore
il godimento della res locata nella misura pretesa dal conduttore, assorbe,
naturalmente, l’esame del terzo mezzo di doglianza, con il quale il ricorrente,
deducendo la violazione della norma di cui all’art.1455 c.c., lamenta che la
Corte territoriale avrebbe dovuto valutare positivamente la gravità
dell’inadempimento.
Il ricorso, pertanto, è
rigettato ed il soccombente ricorrente è condannato a pagare le spese del
presente giudizio di legittimità nella misura indicata in dispositivo.
P.Q.M
La corte rigetta il ricorso
e condanna il ricorrente alle spese del giudizio di cassazione , che liquida in
complessivi euro 3.100,00, di cui euro 3.000,00 per onorari, oltre spese
generali ed accessori come per legge.
Roma,19 gennaio 2006