SCHEMA DI DECRETO LEGISLATIVO CONCERNENTE ATTUAZIONE DELLA LEGGE 2 AGOSTO 2004, N. 210, RECANTE DELEGA AL GOVERNO PER LA TUTELA DEI DIRITTI PATRIMONIALI DEGLI ACQUIRENTI DI IMMOBILI DA COSTRUIRE.

Più garanzie per chi
acquista casa. Nel Consiglio dei Ministri del 10 giugno 2005, il governo ha
approvato il decreto legislativo che attua la legge delega 210 dell’agosto
scorso, per la “tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti” di immobili
ancora da costruire. In particolare con il provvedimento vengono assicurate
maggiori garanzie contro i rischi di fallimento del costruttore. Si definiscono
innanzitutto i soggetti coinvolti dal provvedimento e le relative fattispecie:
l’acquirente viene definito come la persona fisica che stipula un contratto,
compreso quello di leasing, che prevede l’acquisto o il trasferimento non
immediato, anche per un parente di primo grado, di un immobile o come la
persona che ha assunto obbligazioni con una cooperativa, anche senza essere
socio, per l’ottenimento dell’immobile; il costruttore viene identificato
nell’imprenditore o nella cooperativa edilizia che promettono in vendita o
vendono un immobile da costruire; le situazioni di crisi da cui devono venire
tutelati gli acquirenti sono il fallimento, l’amministrazione straordinaria, il
concordato preventivo e la liquidazione coatta amministrativa; viene anche
fissata la categoria degli immobili da costruire, identificati in quegli
immobili per i quali è stato richiesto il permesso di costruzione ma che non
sono ancora agibili. Per la tutela vera e proprio viene previsto l’obbligo del
costruttore di procurarsi e consegnare all’acquirente una fideiussione a
garanzia delle somme riscosse o da riscuotere, prima che sia stato effettuato
il trasferimento della proprietà. La violazione dell’obbligo è motivo di
nullità del contratto. Il costruttore dovrà anche stipulare una assicurazione
a beneficio dell’acquirente contro i difetti dell’immobile. Le modalità di
riscossione della garanzia fideiussoria vengono semplificate, per facilitare il
recupero delle somme versate dall’acquirente. Viene anche istituito un Fondo di
solidarietà per quei soggetti che sono risultati vittime di passati fallimenti
dei costruttori: il fondo pero’ spiega la sua efficacia per quelle situazioni
di crisi che hanno colpito i costruttori dal 31 dicembre 1993 alla data di
entrata in vigore del certo. Il provvedimento, che ha già ricevuto i parerei
delle Commissioni parlamentari, è stato approvato in via definitiva. A giorni
sarà pubblicato in Gazzetta Ufficiale.

 

SCHEMA DI DECRETO LEGISLATIVO CONCERNENTE
ATTUAZIONE DELLA LEGGE 2 AGOSTO 2004, N. 210, RECANTE DELEGA AL GOVERNO PER LA
TUTELA DEI DIRITTI PATRIMONIALI DEGLI ACQUIRENTI DI IMMOBILI DA COSTRUIRE.

IL PRESIDENTE DELLA
REPUBBLICA

Visti gli articoli 76 e 87, quinto comma, della
Costituzione;

Vista la legge 2 agosto 2004, n. 210, recante
delega al Governo per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di
immobili da costruire;

Vista la preliminare deliberazione del
Consiglio dei Ministri, adottata nella riunione del 18 febbraio 2005;

Acquisiti i pareri delle competenti Commissioni
della Camera dei deputati e del Senato della Repubblica;

Ritenuto di accogliere le osservazioni
formulate dalle Commissioni parlamentari, ad eccezione di quelle aventi ad
oggetto questioni meramente formali o non conformi con i principi espressi
dalla legge di delegazione;

Vista la deliberazione del Consiglio dei
Ministri, adottata nella riunione del … ;

Sulla proposta del Ministro della giustizia, di
concerto con il Ministro dell’economia e delle finanze, con il Ministro delle
infrastrutture e dei trasporti, con il Ministro del lavoro e delle politiche
sociali e con il Ministro delle attività produttive;

EMANA

il seguente decreto
legislativo

ART.1

(Definizioni)

1. Ai
   fini del presente decreto devono intendersi:

per "acquirente" la persona fisica
che sia promissaria acquirente o che acquisti un immobile da costruire, ovvero
che abbia stipulato ogni altro contratto, compreso quello di leasing, che abbia
o possa avere per effetto l’acquisto o comunque il trasferimento non immediato,
a sè o ad un proprio parente in primo grado, della proprietà o della
titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire,
ovvero colui il quale, ancorchè non socio di una cooperativa edilizia, abbia
assunto obbligazioni con la cooperativa medesima per ottenere l’assegnazione in
proprietà o l’acquisto della titolarità di un diritto reale di godimento su
di un immobile da costruire per iniziativa della stessa;

per "costruttore" l’imprenditore o la
cooperativa edilizia che promettano in vendita o che vendano un immobile da
costruire, ovvero che abbiano stipulato ogni altro contratto, compreso quello
di leasing, che abbia o possa avere per effetto la cessione o il trasferimento
non immediato in favore di un acquirente della proprietà o della titolarità
di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire, sia nel caso
in cui lo stesso venga edificato direttamente dai medesimi, sia nel caso in cui
la realizzazione della costruzione sia data in appalto o comunque eseguita da
terzi;

per "situazione di crisi" la
situazione che ricorre nei casi in cui il costruttore sia sottoposto o sia
stato sottoposto ad esecuzione immobiliare, in relazione all’immobile oggetto
del contratto, ovvero a fallimento, amministrazione straordinaria, concordato
preventivo, liquidazione coatta amministrativa;

per "immobili da costruire" gli
immobili per i quali sia stato richiesto il permesso di costruire e che siano
ancora da edificare o la cui costruzione non risulti essere stata ultimata
versando in stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di
agibilità.

ART. 2

(Garanzia
fideiussoria)

All’atto della stipula di un contratto che
abbia come finalità il trasferimento non immediato della proprietà o di altro
diritto reale di godimento su un immobile da costruire o di un atto avente le
medesime finalità, ovvero in un momento precedente, il costruttore è
obbligato, a pena di nullità del contratto che puo’ essere fatta valere
unicamente dall’acquirente, a procurare il rilascio e a consegnare
all’acquirente una fideiussione, anche secondo quanto previsto dall’articolo
1938 del codice civile, di importo corrispondente alle somme e al valore di
ogni altro eventuale corrispettivo che il costruttore ha riscosso e, secondo i
termini e le modalità stabilite nel contratto, deve ancora riscuotere
dall’acquirente prima del trasferimento della proprietà o di altro diritto
reale di godimento. Restano comunque esclusi le somme per le quali è pattuito
che debbano essere erogate da un soggetto mutuante nonchè i contributi
pubblici già assistiti da autonoma garanzia.

Per le società cooperative, l’atto
equipollente a quello indicato al comma 1 consiste in quello con il quale siano
state versate somme o assunte obbligazioni con la cooperativa medesima per
ottenere l’assegnazione in proprietà o l’acquisto della titolarità di un
diritto reale di godimento su di un immobile da costruire per iniziativa della
stessa.

 

ART. 3

(Rilascio,
contenuto e modalità di escussione della fideiussione)

La fideiussione è rilasciata da una banca, da
un’impresa esercente le assicurazioni o da intermediari finanziari iscritti
nell’elenco speciale di cui all’articolo 107 del decreto legislativo 1°
settembre 1993, n. 385; essa deve garantire, nel caso in cui il costruttore
incorra in una situazione di crisi di cui al comma 2, la restituzione delle
somme e del valore di ogni altro eventuale corrispettivo effettivamente
riscossi e dei relativi interessi legali maturati fino al momento in cui la
predetta situazione si è verificata.

La situazione di crisi si intende verificata in
una delle seguenti date:

di trascrizione del pignoramento relativo
all’immobile oggetto del contratto;

di pubblicazione della sentenza dichiarativa
del fallimento o del provvedimento di liquidazione coatta amministrativa;

di presentazione della domanda di ammissione
alla procedura di concordato preventivo;

di pubblicazione della sentenza che dichiara lo
stato di insolvenza o, se anteriore, del decreto che dispone la liquidazione
coatta amministrativa o l’amministrazione straordinaria.

La fideiussione puo’ essere escussa a decorrere
dalla data in cui si è verificata la situazione di crisi di cui al comma 2 a condizione che, per
l’ipotesi di cui al punto a) del medesimo comma, l’acquirente abbia comunicato
al costruttore la propria volontà di recedere dal contratto e, per le ipotesi
di cui ai punti b), c) e d) del comma 2, il competente organo della procedura
concorsuale non abbia comunicato la volontà di subentrare nel contratto
preliminare.

La fideiussione deve prevedere la rinuncia al
beneficio della preventiva escussione del debitore principale di cui
all’articolo 1944, secondo comma, del codice civile e deve essere escutibile,
verificatesi le condizioni di cui al comma 3, a richiesta scritta dell’acquirente,
corredata da idonea documentazione comprovante l’ammontare delle somme e il
valore di ogni altro eventuale corrispettivo che complessivamente il
costruttore ha riscosso, da inviarsi al domicilio indicato dal fideiussore a
mezzo di lettera raccomandata con avviso di ricevimento.

Il mancato pagamento del premio o della
commissione non è opponibile all’acquirente.

Il fideiussore è tenuto a pagare l’importo
dovuto entro il termine di trenta giorni dal ricevimento della richiesta di cui
al comma 4. Qualora la restituzione degli importi oggetto di fideiussione non
sia eseguita entro il suddetto termine, il fideiussore è tenuto a rimborsare
all’acquirente le spese da quest’ultimo effettivamente sostenute e strettamente
necessarie per conseguire la detta restituzione, oltre i relativi interessi.

L’efficacia della fideiussione cessa al momento
del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento
sull’immobile o dell’atto definitivo di assegnazione.

ART. 4

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