Verso la riforma del condominio. Più poteri all’amministratore ma sotto il controllo degli inquilini

Riforma del condominio a tutto campo, con
novità sostanziali per gli amministratori, chiamati a maggiori doveri e
responsabilità nei confronti della collettività condominiale. Questo il
contenuto del disegno di legge 1708/C e congiunti, che modifica in pi๠parti la
disciplina del condominio di cui agli art. 1117 e seguenti del codice civile. Il
ddl attualmente si trova in sede deliberante presso la commissione giustizia del
senato. Ma proprio ieri sono scaduti i termini per la presentazione degli
emendamenti. Il provvedimento dovrebbe quindi riprendere il suo iter e, una
volta deliberato, dovrebbe passare alla camera per l’approvazione definitiva.

ItaliaOggi ne ha parlato con il relatore del
disegno di legge, senatore Franco Mugnai (An), che ha voluto sottolineare come
il provvedimento abbia registrato un’ampia convergenza da parte di tutte le
forze politiche e come sia stato dato ampio spazio alle parti sociali nel corso
di ben sei mesi di audizioni. Bisognerà comunque valutare il contenuto degli
emendamenti proposti dalle associazioni di categoria, a cominciare da quelle
degli amministratori di condominio, non tutte favorevoli alle ipotesi di
modifica ventilate nei mesi scorsi. ´Da parte nostrà, ha detto Mugnai, ´si è
voluto mantenere l’impianto codicistico risalente al 1942, che ha dimostrato nel
tempo di poter ben funzionare, adattandolo alle esigenze della società attuale,
cercando in particolare di rendere pi๠dinamiche e flessibili le vicende
condominiali, che oggigiorno riguardano circa 40 milioni di utenti, senza
ulteriori oneri per i proprietari’.

Sicurezza degli impianti. Viene salvaguardata
l’incolumità dei condomini prevedendo appositi ed efficaci strumenti di
controllo sul rispetto delle normative in materia di sicurezza degli impianti da
parte dei singoli proprietari. L’amministratore, infatti, qualora abbia il
sospetto che in un appartamento vi siano degli impianti non a norma potrà
chiedere al detentore (e quindi anche al semplice inquilino) di consentire
l’accesso di un tecnico qualificato nominato di comune accordo. Nel caso in cui
il dubbio venga confermato, il condomino dovrà prontamente concordare tempi e
modalità dell’intervento di messa a norma. In caso contrario, è previsto che
possa essere proposta l’azione giudiziale di denuncia di danno temuto, ai sensi
dell’art. 1172 cc, eventualmente preceduta dall’accertamento tecnico preventivo
di cui all’art. 696 cpc.

L’amministratore. Molte le novità che
riguardano da vicino gli amministratori di condominio e che ne accrescono doveri
e responsabilità. Gli estensori del disegno di legge hanno voluto puntare su
una maggiore professionalità della figura ma, come riferito a ItaliaOggi dal
senatore Mugnai, si è dovuto tenere conto del fatto che l’amministratore può
anche essere uno dei condomini (soprattutto per gli edifici di piccole
dimensioni). Quanto all’istituzione di un apposito albo degli amministratori,
soluzione propugnata a pi๠riprese in questi ultimi anni come garanzia di una
maggiore professionalità della categoria, Mugnai ha spiegato che, a parte
queste riserve di fondo, è la stessa normativa comunitaria a non consentire di
percorrere detta strada.

Una delle maggiori novità è sicuramente la
possibilità per l’assemblea di richiedere all’amministratore, prima
dell’accettazione dell’incarico, la prestazione di un’apposita fideiussione a
garanzia dell’assolvimento delle responsabilità e degli obblighi connessi al
proprio mandato. Si tratta di una forma di maggiore tutela per la collettività
condominiale, che si accompagna agli obblighi di gestione separata del conto
corrente condominiale e di rendicontazione annuale e non pi๠biennale (ai fini
della revoca giudiziale dall’incarico). L’amministratore avrà maggiori
responsabilità anche per quanto riguarda la riscossione dei contributi non
pagati dai singoli condomini. Infatti, una volta che il credito sia divenuto
esigibile, quest’ultimo dovrà mettere in mora il condomino entro 30 giorni e
avrà soltanto tre mesi di tempo per porre in essere le iniziative giudiziarie
pi๠idonee al recupero del credito. In mancanza, potrà essere chiamato a
rispondere nei confronti dei terzi creditori, in quanto gli altri condomini
adempienti saranno esonerati ex lege dal vincolo di solidarietà. A questo
proposito è interessante osservare come gli obbligati in regola con i pagamenti
godranno del beneficio della preventiva escussione. L’amministratore, dal canto
suo, potrà esercitare pressione sui condomini in ritardo con i pagamenti per
pi๠di un trimestre sospendendo nei loro confronti, ma per non pi๠di sei mesi,
l’utilizzo dei servizi comuni suscettibili di godimento separato.

I condomini avranno inoltre uno strumento in
pi๠per partecipare attivamente alla vita condominiale e controllare pi๠da
vicino l’attività dell’amministratore mediante la costituzione di un apposito
consiglio di condominio, nominato dall’assemblea e composto da non meno di tre
persone. Per esigenze di trasparenza anche, e soprattutto, nei confronti dei
terzi è poi previsto l’obbligo di esporre all’ingresso dell’edificio
condominiale o in altro luogo accessibile a tutti un’apposita targhetta con
l’indicazione delle generalità dell’amministratore e dei recapiti, anche
telefonici, del medesimo.

Allo stesso spetterà poi il compito di curare
la tenuta di un’apposita anagrafe condominiale, costituita dalle generalità dei
singoli proprietari e dai dati catastali delle singole unità immobiliari, al
cui aggiornamento dovranno obbligatoriamente partecipare i singoli condomini,
mediante comunicazione in forma scritta entro 15 giorni dalla variazione dei
dati.

Disciplina delle parti comuni. Deve essere
segnalata l’estensione della disciplina codicistica ai supercondomini e ai
villaggi residenziali, ovvero a quelle grandi strutture, sempre pi๠diffuse
nella realtà attuale, che vedono la presenza di pi๠unità abitative in
contesti caratterizzati da aree e servizi comuni (tra cui piscine, campi da
tennis, palestre, parcheggi). Si è poi voluta garantire una maggiore
flessibilità alla gestione delle parti comuni, tutelando la possibilità di
modificarne la destinazione d’uso con delibere assembleari adottate a
maggioranza qualificata.

Impugnazione delle delibere assembleari. Viene
confermato che l’impugnazione giudiziale delle deliberazioni assembleari deve
essere effettuata tramite atto di citazione, salvo una serie di casi connessi
all’urgenza dell’intervento. Il ddl contiene poi una significativa apertura alle
soluzioni alternative al processo per risolvere le controversie, mutuando le
esperienze di altri settori. Si tratta di un aspetto importante, visto che il
contenzioso condominiale rappresenta una fetta importante delle liti pendenti
nei tribunali. La proposizione della domanda di conciliazione presso la camera
di commercio, al pari degli atti giudiziari, comporterà la sospensione del
termine di decadenza dall’impugnativa, a condizione che detto strumento sia
previsto nel regolamento condominiale. 

G.Di Rago, Italia Oggi