In vigore le nueve norme sulle garanzie per la casa. LEGGE 02/08/2004, n.210 – Delega al Governo per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire.
Dopo tre anni di
iter parlamentare, è entrata in vigore sabato scorso la legge delega 210/2004
sui fallimenti immobiliari. I decreti legislativi che la renderanno operante
sono attesi entro fine febbraio 2005. La nuova norma, ispirata al modello
francese, impone l’obbligo ai costruttori di offrire garanzie fidejussorie a
tutela degli anticipi versati dagli acquirenti. E’ previsto anche un fondo di
solidarietà per le vittime dei fallimenti avvenuti negli ultimi 10 anni.
Inoltre l’Ance ha varato Casadoc, un nuovo "certificato di qualità" per le
imprese edili che rispetteranno precisi parametri a garanzia dell’acquirente. Ma
intanto cresce la pressione fiscale sugli acquisti di tutti gli immobili,
eccetto la prima casa. Con la manovra correttiva di luglio — che aumenta le
imposte sui mutui e il moltiplicatore delle rendite in base a cui si determina
il valore catastale — si verifica un incremento complessivo di almeno il 20% del
prelievo sulle compravendite rispetto al 2003. Intanto si ventila anche un nuovo
inasprimento in sede di Finanziaria per il 2005: potrebbero infatti essere
ritoccate all’insù le rendite catastali stesse, con immediati effetti anche su
Irpef e Ici.
LEGGE 2 agosto 2004, n.210
Delega al Governo per la tutela dei diritti patrimoniali degli
acquirenti di immobili da costruire.
La Camera dei deputati ed il Senato della Repubblica hanno
approvato;
IL PRESIDENTE DELLA REPUBBLICA
Promulga
la seguente legge:
Art. 1.
(Delega al Governo per la tutela degli
acquirenti di immobili da costruire).
1. Il Governo è delegato ad adottare, entro sei mesi dalla data
di entrata in vigore della presente legge, con l'osservanza dei
principi e criteri direttivi di cui all'articolo 3, uno o più
decreti legislativi recanti norme per la tutela dei diritti
patrimoniali degli acquirenti di immobili per i quali sia stato
richiesto il permesso di costruire e che siano ancora da edificare o
la cui costruzione non risulti essere ultimata versando in stadio
tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di
agibilità, anche apportando alla legislazione vigente le modifiche e
le integrazioni necessarie per il coordinamento della medesima con le
disposizioni contenute nei predetti decreti legislativi.
2. I decreti legislativi di cui al comma 1 sono emanati, ai sensi
dell'articolo 14 della legge 23 agosto 1988, n. 400, su proposta del
Ministro della giustizia, di concerto con i Ministri delle
infrastrutture e dei trasporti, dell'economia e delle finanze e del
lavoro e delle politiche sociali.
3. Gli schemi dei decreti legislativi di cui al comma 1 sono
trasmessi alla Camera dei deputati e al Senato della Repubblica
affinchè su di essi sia espresso, entro sessanta giorni dalla data
di trasmissione, il parere delle Commissioni parlamentari competenti
per materia; decorso tale termine, i decreti sono emanati anche in
mancanza di tale parere. Qualora il termine previsto per
l'espressione del parere delle Commissioni parlamentari scada nei
trenta giorni che precedono la scadenza del termine previsto al comma
1 o successivamente, quest'ultimo è prorogato di centoventi giorni.
4. Entro un anno dalla data di entrata in vigore dell'ultimo dei
decreti legislativi di cui al comma 1, nel rispetto dei principi e
dei criteri direttivi fissati dalla presente legge, il Governo puo'
emanare, con la procedura indicata nei commi 2 e 3, disposizioni
integrative e correttive dei medesimi decreti legislativi.
Art. 2.
(Definizioni).
1. Ai fini della presente legge devono intendersi:
a) per "acquirente", la persona fisica che sia promissaria
acquirente o che acquisti un immobile da costruire, ovvero che abbia
stipulato ogni altro contratto, compreso quello di leasing, che abbia
o possa avere per effetto l'acquisto o comunque il trasferimento non
immediato, a sè o ad un proprio parente in primo grado, della
proprietà o della titolarità di un diritto reale di godimento su di
un immobile da costruire, ovvero colui il quale, ancorchè non socio
di una cooperativa edilizia, abbia assunto obbligazioni con la
cooperativa medesima per ottenere l'assegnazione in proprietà o
l'acquisto della titolarità di un diritto reale di godimento su di
un immobile da costruire per iniziativa della stessa;
b) per "costruttore", l'imprenditore o la cooperativa edilizia che
promettano in vendita o che vendano un immobile da costruire, ovvero
che abbiano stipulato ogni altro contratto, compreso quello di
leasing, che abbia o possa avere per effetto la cessione o il
trasferimento non immediato in favore di un acquirente della
proprietà o della titolarità di un diritto reale di godimento su di
un immobile da costruire, sia nel caso in cui lo stesso venga
edificato direttamente dai medesimi sia nel caso in cui la
realizzazione della costruzione sia data in appalto o comunque
eseguita da terzi;
c) per "situazione di crisi", la situazione che ricorre nei casi
in cui il costruttore sia sottoposto o sia stato sottoposto ad
esecuzione immobiliare, in relazione all'immobile oggetto del
contratto, ovvero a fallimento, amministrazione straordinaria,
concordato preventivo, liquidazione coatta amministrativa.
Art. 3.
(Principi e criteri direttivi
della delega legislativa).
1. I decreti legislativi di cui all'articolo 1 sono informati ai
seguenti principi e criteri direttivi:
a) prevedere, ferme restando le disposizioni contenute negli
articoli 2645-bis, 2775-bis e 2825-bis del codice civile, e
apportando, se del caso, le opportune modifiche ed integrazioni alla
disciplina dei procedimenti di cui all'articolo 2, comma 1, lettera
c), l'equa ed adeguata tutela dei diritti dell'acquirente discendenti
dalla stipula del contratto diretto all'acquisto o al trasferimento
di un immobile da costruire;
b) prevedere, ai fini di cui alla lettera a), la limitazione della
esperibilità delle azioni revocatorie nei confronti dell'acquirente
e la modifica dell'articolo 72 del regio decreto 16 marzo 1942, n.
267, e successive modificazioni;
c) prevedere l'obbligo del costruttore di procurare il rilascio e
di provvedere alla consegna, prima della stipula del contratto
preliminare d'acquisto o dell'atto equipollente ai sensi
dell'articolo 2, di fideiussione di importo pari alle somme e al
valore di ogni altro eventuale corrispettivo che complessivamente ha
riscosso e deve ancora riscuotere prima della stipula del contratto
definitivo di compravendita o dell'atto definitivo di assegnazione,
comunque escluse quelle che è pattuito debbono essere erogate da un
eventuale soggetto mutuante;
d) prevedere che la fideiussione di cui alla lettera c) sia
rilasciata da una banca, da un'assicurazione o da altro soggetto
autorizzato; prevedere che la stessa sia a garanzia, nel caso in cui
il costruttore incorra in una situazione di crisi, dell'eventuale
restituzione delle somme riscosse, del valore di ogni altro eventuale
corrispettivo, dei relativi interessi maturati e delle eventuali
spese effettivamente sostenute e strettamente necessarie, per
conseguire la detta restituzione, ove la stessa non sia
immediatamente offerta ed eseguita; disciplinare il contenuto e le
modalità di escussione della garanzia fideiussoria al fine di
assicurare all'acquirente la sollecita restituzione di quanto
indicato alla lettera c), indipendentemente dalla durata dei
procedimenti implicanti una situazione di crisi, escludendo il
beneficio della preventiva escussione del debitore principale di cui
all'articolo 1944, secondo comma, del codice civile;
e) prevedere forme di tutela dell'acquirente, imponendo l'obbligo
che il costruttore fornisca altresi' garanzie per il risarcimento al
quale sia tenuto ai sensi della vigente disciplina per vizi e
difformità che si siano manifestati successivamente alla stipula del
contratto definitivo di compravendita o dell'atto definitivo di
assegnazione;
f) istituire un Fondo di solidarietà a beneficio dell'acquirente
che, a seguito dell'insolvenza del costruttore a fronte della quale,
in un periodo compreso tra il 31 dicembre 1993 e la data di entrata
in vigore della presente legge, siano o siano state in corso
procedure implicanti una situazione di crisi, dichiara di aver subito
la perdita delle somme versate o di ogni altro bene eventualmente
corrisposto e il mancato conseguimento della proprietà o
dell'assegnazione del bene;
g) prevedere che le risorse destinate ad alimentare il Fondo siano
reperite, senza alcun onere per il bilancio dello Stato, delle
regioni o delle province autonome di Trento e di Bolzano o degli
altri enti territoriali, attraverso la previsione e l'istituzione,
per un periodo massimo di quindici anni dalla data di entrata in
vigore dell'ultimo dei decreti legislativi emanati in attuazione
della presente legge, di un contributo obbligatorio posto a carico
dei costruttori tenuti a quanto previsto dalla lettera c),
individuando lo stesso in misura non superiore al 5 per mille delle
fideiussioni di cui alla medesima lettera c); prevedere che il
versamento sia direttamente assunto dal soggetto che rilascia la
fideiussione; prevedere che la misura del contributo e le modalità
del versamento siano determinate annualmente con decreto del Ministro
della giustizia di concerto con il Ministro dell'economia e delle
finanze entro il limite massimo indicato e che, per il primo anno, la
misura del contributo e le modalità del versamento siano indicate
nell'ultimo dei decreti legislativi emanati in attuazione della
presente legge;
h) individuare il soggetto gestore del Fondo, disponendo che tutti
i relativi oneri di gestione siano a carico del Fondo medesimo;
i) prevedere che il Fondo sia articolato in sezioni autonome
definite in corrispondenza di ambiti territoriali determinati su base
provinciale, regionale o interregionale in modo da assicurare una
gestione tendenzialmente equilibrata delle sezioni, tenuto conto
delle finalità del Fondo; prevedere che i contributi siano imputati
alle sezioni autonome del Fondo sulla base del criterio della
provenienza delle risorse tenendo conto della ubicazione degli
immobili in relazione ai quali le fideiussioni sono richieste;
prevedere che, soddisfatti gli oneri di gestione, ciascuna sezione
sia gestita autonomamente e le relative risorse siano dirette in via
primaria alla soddisfazione delle pretese restitutorie
dell'acquirente di cui alla lettera f) degli immobili ubicati nel
territorio di competenza della sezione medesima ed in via successiva
siano utilizzate per soddisfare le richieste relative alle altre
sezioni nei casi in cui le medesime non abbiano risorse sufficienti;
prevedere che le ulteriori modalità di gestione del Fondo siano
stabilite con decreto del Ministro della giustizia, di concerto con
il Ministro&nbs