Doppio quorum, deliberativo e costitutivo, per la validità delle assemblee condominiali. Cassazione Civile, Sezione II, Sentenza n. 6625 del 05/04/2004
Assemblea dei
condomini – Per la validità delle delibere condominiali è necessario ottenere
un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e
almeno un terzo del valore dell’edificio.
Requisito
fondamentale per la validità della deliberazione condominiale in seconda
convocazione è che deve necessariamente riportare un numero di voti che
rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore
dell’edificio (art. 1136 c.c.), essendo del tutto irrilevante che la "minoranza"
contraria possa rappresentare un valore della proprietà superiore a quello
della maggioranza. L’art 1136 c.c. prevede un doppio quorum costitutivo e un
doppio quorum deliberativo, con la espressa menzione che i voti favorevoli
devono rappresentare "la maggioranza" degli intervenuti e almeno la metà del
valore (quest’ultimo quorum puo’ non essere "maggioranza" solo in caso di
assemblea totalitaria, ma anche in tal caso non sarebbe comunque "minoranza");
il terzo comma dell’ art in questione fissa (implicitamente) il quorum di
presenza ad un terzo dei partecipanti al condominio che rappresenti almeno un
terzo del valore, ponendo lo stesso doppio quorum come limite minimo per la
validità delle deliberazioni. Pertanto, se dovessero partecipare all’assemblea
solo un trezo dei condomini si otterrà una deliberazione valida solo se
approvata all’unanimità, mentre in caso di più nutrita partecipazione, la
deliberazione sarà soggetta comunque al raggiungimento, da parte della
maggioranza dei votanti a favore, del doppio quorum.
Cassazione
Civile, Sezione II, Sentenza n. 6625 del 05/04/2004
La Corte
Suprema di Cassazione
Sezione II
Composta
dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott.
Vincenzo CALFAPIETRA – Presidente
Dott.
Antonino ELEFANTE – Consigliere
Dott.
Giovanni SETTIMJ – Consigliere
Dott. Emilio
MALPICA – rel. Consigliere
Dott.
Vincenzo MAZZACANE – Consigliere
ha
pronunciato la seguente:
Sentenza
sul ricorso
proposto da:
CHIERICHETTI
CARLO, NIGRO ANNA, COLAMBROSI NADIA, PITTINO PIA, POGGIARELLI SERENA, MEZZETTI
OSCAR, DELL’ABATE DI FABIO GUIDO, TORRE SALVATORE, elettivamente domiciliati in
ROMA VICOLO DEL BUON CONSIGLIO 31, presso lo studio dell’avvocato EDOARDO GALDI,
che li difende, giusta delega in atti;
– ricorrenti
–
contro
CONDOMINIO
VIA DIEGO SIMONETTI 54 OSTIA LIDO, in persona Amm.re Giudiziario PIERO PAOLETTI,
elettivamente domiciliato in ROMA VIA E FAA’ DI BRUNO 79, presso lo studio
dell’avvocato MARCELLO A GARGIULO, che lo difende, giusta delega in atti;
–
controricorrente –
avverso la
sent. n. 3117/00 della Corte d’Appello di ROMA, depositata il 11 ottobre 2000;
udita la
relazione della causa svolta nella Pubblica udienza del 10 dicembre 2003 dal
Consigliere Dott. Emilio MALPICA;
udito il p.m.
in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. MARINELLI Vincenzo che ha
concluso preliminarmente integrazione del contraddittorio; nel merito
accoglimento per quanto di ragione.
Svolgimento del processo
Con citazione
notificata in data 21 novembre 1997, Poggiarelli Serena ed altri venti
proprietari pro-quota di una unità immobiliare facente parte del condominio di
via Diego Simonetti n. 54 di Ostia Lido, convennero in giudizio il predetto
condominio per sentir dichiarare nulla, per difetto assoluto del quorum di
legge, la delibera assembleare assunta in seconda convocazione il 22 ottobre
1997, con la quale erano stati approvati il bilanci consuntivo dell’esercizio
1995/1996 e preventivo per l’anno 1997/1998. A fondamento della domanda
dedussero gli attori che, nell’occasione, i dissenzienti erano risultati
prevalenti sia per espressione di voto che per valore dell’edificio.
Il tribunale
di Roma, con sent. n. 6908 del 1999, accolse la domanda dichiarando nulla la
delibera impugnata.
All’esito del
giudizio d’appello promosso dal condominio, la Corte d’appello di Roma, con
sentenza 13 giugno 2000, in accoglimento dell’impugnazione, dichiaro’ valida ed
efficace la delibera assembleare in questione e condanno’ gli appellati alla
rifusione delle spese.
Osservo’ la
Corte territoriale che nella specie i voti favorevoli all’approvazione del
bilancio consuntivo e di quello preventivo erano risultati, rispettivamente, di
63 e 59, pari ad un terzo della somma complessiva dei voti personali (in totali
di 149), mentre il valore rappresentato era risultato pari rispettivamente a
millesimi 406,42 e 375,45, corrispondente in entrambi i casi ad un terzo del
valore complessivo dell’edificio Si era pertanto realizzato il quorum richiesto
dalla legge per le deliberazioni in seconda convocazione che esigono, appunto un
numero di voti favorevoli che rappresenti il terzo dei partecipanti al
condominio e almeno un terzo del valore dell’edificio.
Ritenne la
Corte d’appello che non potesse condividersi il ragionamento del primo giudice
il quale aveva affermato che non era sufficiente all’approvazione della delibera
in seconda convocazione un numero di voti che rappresentasse un terzo dei
partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell’edificio perchè i
voti contrari per i due punti all’ordine del giorno oggetto di causa erano stati
in numero rispettivamente di 55 e di 50, e quindi superiore al terzo dei
partecipanti al condominio e rappresentativi di un valore millesimale superiore
(819,98) rispetto a quello rappresentato dai voti favorevoli (781,67). Ad avviso
del giudice d’appello il tribunale aveva invertito il principio contenuto
nell’art. 1136 c.c., 3° comma, sostituendo alla regola del consenso quella del
dissenso, atteso che la maggioranza, alla stregua della citata norma, va
relazionata ai voti favorevoli e con certamente ai voti dei dissenzienti.
Per la
cassazione della ricordata sentenza hanno proposto ricorso Chierichetti Carlo,
Nigro Anna, Colambrosi Nadia, Pittino Pia, Poggiarelli Serena, Mezzetti Oscar,
Dell’Abate Di Fabio Guido e Torre Salvatore, affidato ad un unico motivo, cui
resiste con controricorso il condominio di via Diego Simonetti 54 in Ostia.
Motivi
della decisione
Va
preliminarmente osservato che deve essere esclusa Rosellini Emma, che ha
rilasciato la procura in calce al ricorso, ma non era parte nel giudizio, al
quale aveva partecipato Rosellini Ludovico; peraltro non è indicata la qualità
che eventualmente legittimi la predetta al giudizio, nè essa è inclusa tra i
ricorrenti nella intestazione del ricorso.
Va altresi’
rilevato che nella intestazione della sentenza impugnata è erroneamente
indicato il nome di "Chierichetti Nigro", in luogo dei nomi di Chierichetti
Carlo e Nigro Anna, errore che, tuttavia, non puo’ essere corretto d’ufficio in
questa sede.
Con l’unico
motivo i ricorrenti denunciano violazione e falsa applicazione dell’art. 1136
c.c., 2° comma, perchè la Corte di merito ha ritenuto validamente approvata la
delibera benchè la citata norma – nel fissare il doppio quorum necessario
nell’ipotesi di seconda convocazione – presupponga comunque che il numero dei
condomini che hanno votato a favore e la proprietà che essi rappresentano sia
superiore rispetto al numero di coloro che hanno votato contro e al valore da
essi rappresentato.
La Corte
territoriale, osservano i ricorrenti, non ha rilevato che la norma in esame si
limita a fissare la "soglia minima" per consentire che una maggioranza
assembleare approvi delibere che diventino obbligatorie per tutti, mentre nella
specie ha dato esclusiva rilevanza al fatto che il "consenso" avesse raggiunto
il quorum di 1/3, ritenendo di non poter prendere in considerazione il
"dissenso", scardinando in tal modo il principio maggioritario.
Il ricorso è
fondato.
L’art. 1136
c.c. prevede che la deliberazione assunta dell’assemblea condominiale, in
seconda convocazione, è valida se riporta un numero di voti che rappresenti il
terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell’edificio.
La Corte
territoriale, facendo propria una interpretazione letterale della norma del
tutto avulsa dal contesto dell’intera disposizione, ha ritenuto che, ai fini
dell’approvazione di una delibera in seconda convocazione, sia sufficiente il
raggiungimento di una maggioranza di voti favorevoli pari ad un terzo dei
presenti a condizione che rappresentino almeno un terzo della proprietà,
ritenendo del tutto irrilevante che la "minoranza" contraria possa rappresentare
un valore della proprietà superiore a quello della maggioranza.
La erroneità
del principio affermato e la sua illogicità emergono in modo palese dalla
interpretazione complessiva dell’art. 1136 c.c.. Il primo e secondo comma
dell’articolo in esame, che concernono la validità delle delibere in prima
convocazione, prevedono un doppio quorum costitutivo e un doppio quorum
deliberativo, con la espressa menzione che i voti favorevoli devono
rappresentare "la maggioranza" degli intervenuti e almeno la metà del valore (quest’ultimo
quorum puo’ non essere "maggioranza" solo in caso di assemblea totalitaria, ma
anche in tal caso non sarebbe comunque "minoranza"); il terzo comma – riferito
all’ipotesi che in prima convocazione non sia stato possibile raggiungere il
numero legale, e al fine