Fallimenti immobiliari, ritornano le garanzie. Modificato in Aula al Senato il testo della Commissione Giustizia.
di Saverio Fossati
A questo punto
non dovrebbero esserci problemi per il varo della legge sui fallimenti
immobiliari, che l’Aula del Senato ha riportato, in sostanza, alla versione
uscita dalla Camera, che aveva ottenuto il plauso di vittime e operatori.
Mancano ancora due tasselli: il voto finale sull’articolato nel suo complesso,
al Senato, e il passaggio finale alla Camera. Ma se non c’è motivo di dubitare
sul primo passo, dato che il 26 maggio l’Aula ha dato il via libera a tutti gli
articoli e il voto finale è saltato solo per mancanza del numero legale (verrà
dato dopo le elezioni), sul secondo c’è ottimismo. «Le modifiche dall’ultima
ora – dicono al Conafi (coordinamento delle vittime dei fallimenti) – hanno reso
il testo migliorativo rispetto a quello della Camera, quindi ci aspettiamo un
voto quasi unanime come quello del primo passaggio, avvenuto più di un anno fa.
Anche se naturalmente un po’ di apprensione c’è». L’Aula del Senato ha detto
si’ a un emendamento «trasversale» al testo uscito dalla commissione Giustizia,
risultato dell’intesa di Ance (costruttori), Conafi e Assocond (l’associazione
dei condomini).
La modifica principale, che è andata oltre le speranze dello stesso Conafi,
consiste nell’obbligo per l’impresa costruttrice di prestare una fidejussione
pari al 100% delle somme e del «valore di ogni altro corrispettivo» impegnate
dai «promissari acquirenti», sia riscosso che ancora da riscuotere prima del
rogito. Nella versione della Commissione la percentuale era solo del 60% del
testo uscito dalla Commissione. Sono state escluse dalla fidejussione, invece,
le somme che devono eventualmente erogate da «soggetti mutuanti» (banche o
finanziarie).
E’ stato confermato il fondo di solidarietà per le vittime dei fallimenti
dichiarati fra il 1° dicembre 1993 e l’entrata in vigore della legge. Ma sono
state tolte le numerose limitazioni a carico dei promissari acquirenti,
dall’obbligo di dimostrare di aver versato un importo non inferiore al 20% del
prezzo pattuito, a quella che vedeva il diritto ad accedere al fondo solo in
caso l’acquisto o l’assegnazione avesse riguardato l’abitazione principale. Gli
altri elementi del disegno di legge delega (che prevede quindi l’emanazione di
uno o più decreti legislativi entro sei mesi dall’entrata in vigore), sono
stati confermati nelle linee principali. Sono pero’ state precisate molto meglio
le definizioni di «costruttore» e «promissario acquirente», comprendendo anche i
casi di leasing e di contratti con effetti a favore di terzi.
Nei decreti legislativi dovrà anche essere previsto:
– «equa e adeguata tutela» dei diritti degli acquirenti;
– limitazioni all’azione revocatoria (ma solo nei confronti dell’acquirente) dei
creditori fallimentari;
– garanzie speciali per i vizi e le difformità manifestatisi dopo il rogito;
– finanziamento del fondo di solidarietà per le vittime dei fallimenti con un
contributo obbligatorio a carico dei costruttori, pari al massimo al 2 per mille
dell’importo delle fidejussioni, per 10 anni a partire dall’emanazione
dell’ultimo Dlgs; al fondo non si potrà comunque accedere più di una volta;
– disciplina dei contenuti del contratto preliminare (il "compromesso")
prevedendo che vi debbano essere indicati analiticamente i materiali
costruttivi;
– un meccanismo che assicuri che gli atti che permettono l’esecuzione delle
formalità immobiliari vengano posti in essere prima del rogito o
contestualmente allo stesso.
